QUYỀN ƯU TIÊN MUA NHÀ Ở ĐANG THUÊ KHI CHỦ SỞ HỮU BÁN NHÀ – QUYỀN LỢI VÀ TRÌNH TỰ PHÁP LÝ

1. Tình huống pháp lý

Gia đình ông K thuê một căn nhà mặt phố của bà H để ở và kinh doanh từ năm 2018 với thời hạn hợp đồng là 10 năm. Việc thuê nhà được lập thành văn bản và đăng ký đúng quy định. Đầu năm 2026, do cần tiền gấp, bà H đã bí mật làm thủ tục chuyển nhượng căn nhà này cho một người khác với giá 15 tỷ đồng mà không hề thông báo cho ông K biết.

Chỉ đến khi chủ mới đến yêu cầu gia đình ông K dọn đi để sửa chữa nhà, ông K mới bàng hoàng biết sự việc. Ông K cho rằng mình đã thuê nhà ổn định, có đóng góp tu sửa và quan trọng nhất là ông có đủ khả năng tài chính để mua lại căn nhà này nếu được thông báo.

Ông K liên hệ Luật sư để hỏi về việc bà H bán nhà cho người khác mà không hỏi ý kiến ông có vi phạm pháp luật không và ông có quyền yêu cầu hủy giao dịch đó để mua lại hay không.

2. Quy định pháp luật

Để giải quyết tranh chấp về quyền ưu tiên của bên thuê nhà, cần áp dụng các quy định của pháp luật về nhà ở và dân sự hiện hành.

Do quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất là của bà H nên bà có quyền làm thủ tục chuyển nhượng căn nhà này cho một người khác. Việc này làm ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của ông K.

Căn cứ Điều 168 Luật Nhà ở 2023, trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở. Bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nhà ở nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê tính đến thời điểm chủ sở hữu thông báo bán nhà, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung.

Đồng thời, thời hạn để bên thuê trả lời về việc có mua hay không là 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo. Chỉ khi bên thuê từ chối mua hoặc hết thời hạn mà không trả lời thì chủ sở hữu mới được bán nhà cho người khác.

Qua đó, ông K có quyền được biết về việc bà H bán nhà, đất và ông K cũng có quyền mua lại căn này nếu ông có đủ nguồn lực về tài chính.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, “quyền ưu tiên mua” là một quyền năng quan trọng mà pháp luật dành cho bên thuê nhằm ổn định cuộc sống và hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, thực tế nhiều chủ sở hữu vì muốn bán nhanh hoặc được giá cao hơn từ bên thứ ba nên thường bỏ qua bước thông báo này.

Hệ quả pháp lý trong trường hợp của bà H là giao dịch mua bán có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện về trình tự, thủ tục bán nhà ở đang cho thuê nếu ông K khởi kiện. Tuy nhiên, điểm mấu chốt là ông K phải chứng minh được mình có nhu cầu và khả năng tài chính tương đương với các điều kiện mà bà H đã bán cho người kia. Nếu không thể hủy bỏ giao dịch, ông K vẫn có vũ khí pháp lý mạnh mẽ là quyền “tiếp tục thuê nhà” cho đến hết năm 2028 theo đúng hợp đồng cũ, dù chủ sở hữu mới là ai. Việc này thường gây áp lực ngược lại cho chủ mới và người bán, buộc họ phải thương lượng bồi thường cho bên thuê để được lấy lại mặt bằng sớm.

4. Kết luận

Quyền của bên thuê nhà khi chủ sở hữu thay đổi là một rào cản pháp lý mà cả người bán và người mua nhà đều phải lưu ý để tránh các rủi ro kiện tụng kéo dài. Mọi giao dịch chuyển nhượng bất động sản đang có hợp đồng thuê cần phải được thực hiện minh bạch thông qua văn bản thông báo và xác nhận từ bên thuê.

Đối với người đi thuê, việc ký kết hợp đồng rõ ràng, đăng ký hoặc công chứng hợp đồng thuê là cơ sở pháp lý vững chắc nhất để bảo vệ quyền ưu tiên mua cũng như quyền tiếp tục cư trú. Sự thượng tôn pháp luật và hiểu biết về quyền lợi của mình sẽ giúp các bên tránh được những thiệt hại về tài chính và rắc rối pháp lý khi bất động sản có sự biến động về chủ sở hữu.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 07/05/2026

Nguồn: Luật Nhà ở 2023 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938