XÂY ĐUA BAN CÔNG SANG KHOẢNG KHÔNG NHÀ HÀNG XÓM: CÓ VI PHẠM PHÁP LUẬT VÀ BỊ CƯỠNG CHẾ THÁO DỠ?

1. Tình huống pháp lý

Đầu năm 2026, gia đình ông Bình tiến hành khởi công xây dựng lại ngôi nhà ống 4 tầng tại một khu dân cư đông đúc thuộc thành phố Hạ Long. Do diện tích đất mặt sàn tầng 1 khá hạn hẹp, khi thi công lên các tầng 2, tầng 3 và tầng 4, ông Bình đã tự ý cho thợ đổ bê tông đua phần ban công ra ngoài thêm 1,2 mét. Đáng nói, toàn bộ phần ban công đua thêm này không nằm trên khoảng không của vỉa hè công cộng, mà lại lơ lửng ngay trên khoảng sân phía trước thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của nhà ông An là hàng xóm liền kề.

Phát hiện sự việc, ông An đã nhiều lần sang nhắc nhở, phản đối gay gắt vì cho rằng việc xây dựng này làm ảnh hưởng đến độ thông thoáng, chắn tầm nhìn và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, rớt đất đá sang sân nhà mình. Tuy nhiên, ông Bình vẫn phớt lờ và lập luận rằng đất của ông An chỉ tính từ mặt đất trở xuống, còn khoảng không gian lơ lửng phía trên cao không ai quản lý nên ông có quyền xây đua để tối ưu hóa diện tích sử dụng.

Hòa giải không thành và còn gia tang căng thẳng, ông An đã liên hệ Luật sư để hỏi: Hành vi của ông Bình có vi phạm pháp luật không và chính quyền sẽ áp dụng chế tài xử lý như thế nào?

2. Quy định pháp luật

Quyền giới hạn đối với không gian của bất động sản liền kề và trật tự xây dựng đô thị được pháp luật quy định vô cùng chặt chẽ, đóng khung bởi các điều khoản mệnh lệnh của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Xây dựng.

Căn cứ quy định tại Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 về ranh giới giữa các bất động sản, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Sự định nghĩa mang tính chất hình học không gian này khẳng định rằng quyền sử dụng đất của một cá nhân không chỉ giới hạn ở mặt bằng đất bằng phẳng, mà kéo dài thành một khối trụ thẳng đứng lên trời. Do đó, bất kỳ hành vi xâm phạm nào vào khoảng không gian thẳng đứng này mà chưa được sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu liền kề đều bị coi là hành vi lấn chiếm tài sản trái pháp luật.

Sự cụ thể hóa ranh giới xây dựng được quy định rất nghiêm khắc trong các văn bản quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng và Luật Xây dựng hiện hành. Căn cứ quy định về quản lý trật tự xây dựng, tất cả các bộ phận của công trình kiến trúc như bậc thềm, mái hắt, ban công, ô văng không được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ hoặc ranh giới thửa đất của hộ liền kề. Việc ông Bình tự ý cho thợ đổ bê tông nhô ra ngoài ranh giới đất hợp pháp của gia đình là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép được cấp, vi phạm điều cấm quy định tại khoản 11 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 về các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng.

Khi hành vi vi phạm trật tự xây dựng bị phát hiện, cơ quan quản lý nhà nước sẽ áp dụng các chế tài xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.

Căn cứ Điểm a Khoản 4 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ sẽ bị áp dụng mức phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.

Bên cạnh hình thức phạt tiền bằng dòng tài chính, chủ đầu tư công trình bắt buộc phải gánh chịu biện pháp xử lý nghiêm khắc nhất về mặt kết cấu xây dựng để triệt tiêu hoàn toàn phần diện tích lấn chiếm căn cứ Điểm c Khoản 13 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

Theo đó, để ngăn chặn kịp thời việc chủ nhà cố tình kéo dài thời gian nhằm hợp thức hóa sai phạm, quy trình cưỡng chế và xử lý hậu quả được thực hiện đồng bộ theo quy định tại Điều 81 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, chủ đầu tư có trách nhiệm tự nguyện thuê đơn vị có năng lực để phá dỡ toàn bộ phần ban công bê tông đua sang khoảng không nhà hàng xóm. Nếu quá thời hạn này mà ông Bình không tự giác chấp hành, cơ quan quản lý nhà nước là Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ ban hành Quyết định cưỡng chế khấu trừ tài sản và tổ chức lực lượng xuống cắt bỏ phần xây đua, mọi chi phí phát sinh cho việc tổ chức cưỡng chế phá dỡ hoàn toàn do gia đình ông Bình phải tự chi trả.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tư duy “đất chỉ tính từ mặt đất trở xuống, còn khoảng không trên cao là vô chủ” của ông Bình là một sự thiếu hiểu biết pháp luật trầm trọng và ích kỷ trong ứng xử cư dân. Quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự luôn bảo hộ quyền lợi toàn diện của chủ sở hữu theo cả chiều sâu lẫn chiều cao nhằm bảo đảm an toàn xây dựng, phòng chống cháy nổ và giữ gìn cảnh quan môi trường công cộng. Hành vi xây đua ban công từ tầng 2 đến tầng 4 của ông Bình thực chất là hành vi “chiếm đất trên không”, một dạng thức vi phạm tinh vi nhưng gây ra hệ lụy lâu dài, làm sụt giảm nghiêm trọng giá trị thương mại và quyền khai thác không gian của thửa đất nhà ông An.

Trong tình huống cụ thể này, biên bản vi phạm trật tự xây dựng sẽ được thiết lập vô cùng dễ dàng khi cơ quan chức năng tiến hành thả dây rọi thẳng đứng từ mép ban công nhà ông Bình xuống mặt đất. Việc mép ban công nằm hoàn toàn phía trên vạch ranh giới thửa đất của ông An là chứng cứ vật chất đanh thép nhất, không thể chối cãi cho hành vi vi phạm. Mọi lý lẽ biện minh về việc không chạm vào mặt đất của ông Bình đều bị vô hiệu hóa trước các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia. Chủ đầu tư không chỉ chịu thiệt hại nặng nề về số tiền phạt hành chính mà còn phải gánh chịu toàn bộ chi phí thuê đơn vị thầu phá dỡ, cắt bỏ các khối bê tông kiên cố đã đổ sai luật.

4. Kết luận

Tranh chấp về khoảng không gian liền kề tại các khu đô thị đòi hỏi sự can thiệp kịp thời của các cơ quan quản lý trật tự xây dựng để ngăn chặn các sai phạm từ khi mới phát sinh, tránh tình trạng công trình đã hoàn thiện kiên cố gây khó khăn cho việc xử lý cưỡng chế. Thượng tôn pháp luật quy hoạch và tôn trọng không gian sống của hàng xóm chính là chìa khóa bảo vệ dòng vốn đầu tư xây dựng của chính bản thân gia đình mình.

Để bảo vệ quyền sở hữu không gian hợp pháp và buộc nhà hàng xóm phải khắc phục sai phạm, ông An cần triển khai ngay các bước đi pháp lý bài bản và quyết liệt. Trước hết, ông An cần chụp ảnh, quay video ghi nhận lại hiện trạng quá trình thợ đang ghép cốp pha đổ bê tông các tầng vi phạm để làm chứng cứ trực quan. Tiếp theo, ông An cần gửi đơn phản ánh khẩn cấp về hành vi vi phạm trật tự xây dựng của ông Bình lên Ủy ban nhân dân cấp xã/phường sở tại để yêu cầu Đội quản lý trật tự xây dựng đô thị xuống kiểm tra, lập biên bản vi phạm và ra quyết định đình chỉ thi công tuyệt đối công trình. Sự vào cuộc nghiêm minh của chính quyền địa phương với các quyết định xử phạt và cưỡng chế tháo dỡ sẽ là công cụ pháp lý mạnh mẽ nhất buộc ông Bình phải cắt bỏ phần ban công lấn chiếm, trả lại sự thông thoáng và bình yên trọn vẹn cho mái nhà của ông An.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 05/06/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Xây dựng 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938