TRANH CHẤP CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CHƯA CÓ SỔ HỒNG VÀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN BỎ RÀO CẢN SANG TÊN

1. Tình huống pháp lý

Tháng 04/2024, ông Nguyễn Thanh S (Bên nhận chuyển nhượng) thỏa thuận mua lại căn hộ chung cư diện tích 78m² thuộc Dự án Chung cư thương mại K tại Phường N, thành phố Hà Nội từ ông Phạm Quốc V (Bên chuyển nhượng – F0 mua trực tiếp từ Chủ đầu tư). Giá trị chuyển nhượng hợp đồng là 3,2 tỷ đồng. Căn hộ đã được Chủ đầu tư bàn giao, ông V đã nộp 95% tiền nhà nhưng dự án đang trong quá trình Chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) nên chưa được cấp sổ.

Hai bên đã lập Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và thực hiện thủ tục công chứng tại Văn phòng Công chứng theo đúng quy định. Ông S đã thanh toán cho ông V số tiền 3,04 tỷ đồng (tương đương 95% giá trị thỏa thuận, 5% còn lại giữ lại để thanh toán khi ra Sổ hồng). Ông S đã nhận bàn giao căn hộ, chuyển vào sinh sống ổn định và hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ với cơ quan thuế.

Đến tháng 11/2025, Chủ đầu tư phát thông báo hỗ trợ nộp hồ sơ đợt 1 để làm Sổ hồng cho cư dân. Theo quy trình, cần có sự phối hợp của ông V để ký xác nhận lại một số hồ sơ gốc chuyên môn và kê khai thông tin chủ sở hữu ban đầu. Tuy nhiên, nhận thấy giá chung cư khu vực này tăng mạnh lên mức 4,5 tỷ đồng, ông V cố tình chây ỳ, đòi ông S phải “hỗ trợ thêm” 300 triệu đồng thì mới chịu ký hồ sơ. Khi ông S từ chối, ông V gửi văn bản lên Chủ đầu tư đề nghị “dừng việc sang tên cho ông S” với lý do tranh chấp tiền nong chưa giải quyết xong.

Nhận thấy hành vi cản trở trái pháp luật của ông V, tháng 10/2026, ông S tìm tới Luật Bắc Dương để được tư vấn thủ tục khởi kiện.

2. Quy định pháp luật

Về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, căn cứ Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà ở đã bàn giao nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cấp Sổ hồng thì có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác.

Về hiệu lực của Văn bản chuyển nhượng hợp đồng, căn cứ quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sau khi được công chứng và có xác nhận của Chủ đầu tư thì bên nhận chuyển nhượng (ông S) sẽ chính thức thế quyền, thừa hưởng toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên bán ban đầu (ông V) trong Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư.

Về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, căn cứ Điều 501 và Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao đầy đủ hồ sơ, chứng từ và phối hợp thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để bên nhận chuyển nhượng được đăng ký quyền sở hữu tài sản. Việc ông V sách nhiễu, đòi thêm tiền và gửi đơn cản trở Chủ đầu tư sang tên Sổ hồng cho ông S là hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nghiêm trọng.

Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án, căn cứ Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn (ông V) cư trú hoặc nơi có bất động sản.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, hành vi “lật kèo”, đòi thêm tiền khi chung cư tăng giá trong giai đoạn làm Sổ hồng là tranh chấp xảy ra rất phổ biến tại các đô thị lớn. Bên chuyển nhượng F0 thường lầm tưởng rằng vì Sổ hồng chưa ra đứng tên người mua mới nên họ vẫn còn “quyền quyết định” để ép giá người mua.

Xét về mặt chứng cứ và pháp lý, ông S nắm giữ nhiều tình tiết thuận lợi: Thứ nhất, Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã được công chứng hợp pháp, đã nộp đủ thuế và quan trọng nhất là đã được Chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng. Điều này đồng nghĩa với việc ông S là chủ sở hữu hợp pháp duy nhất đối với quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán căn hộ. Thứ hai, ông S đã thanh toán đủ 95% tiền, nhận nhà ở thực tế. Việc ông V tự ý gửi đơn cản trở Chủ đầu tư sang tên là hành vi vi phạm nghĩa vụ, cản trở quyền sở hữu tài sản của người khác.

4. Kết luận

Qua đó, để hoàn tất thủ tục cấp Sổ hồng đứng tên mình, ông S cần thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Thu thập trọn bộ hồ sơ chứng cứ bao gồm:

– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bản gốc (giữa ông V và Chủ đầu tư);

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đã công chứng và có xác nhận của Chủ đầu tư;

– Hóa đơn, chứng từ, ủy nhiệm chi xác nhận đã thanh toán 3,04 tỷ đồng cho ông V;

– Biên lai đã nộp Thuế TNCN và Lệ phí trước bạ đứng tên ông S;

– Thông báo làm Sổ hồng của Chủ đầu tư và các tin nhắn, văn bản thể hiện ông V đòi thêm 300 triệu đồng và cố tình cản trở.

Bước 2: Ông S gửi Thư thông báo và Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng gửi cho ông V qua đường bưu điện (chuyển phát nhanh bảo đảm), ấn định thời hạn 05 ngày làm việc để ông V phối hợp ký hồ sơ. Đồng thời gửi Văn bản đề nghị giữ nguyên hiện trạng hồ sơ sang tên cho Công ty Chủ đầu tư kèm theo các chứng cứ đã hoàn tất chuyển nhượng.

Bước 3: Nếu ông V không hợp tác, ông S nộp Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền tài sản tại Tòa án nhân dân khu vực để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Bước 4: Ông S đồng thời nộp Đơn yêu cầu Tòa án áp dụng Biện pháp khẩn cấp tạm thời: Cấm ông V thực hiện các giao dịch cản trở hoặc yêu cầu hủy bỏ hồ sơ làm Sổ hồng trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 07/10/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938