CẢNH BÁO RỦI RO PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT DỰ ÁN BẰNG GIẤY TAY HOẶC HỢP ĐỒNG NGUYÊN TẮC

1. Tình huống pháp lý

Bà Nguyễn Thị M tham quan và tìm hiểu một dự án khu dân cư do Công ty Bất động sản Y làm chủ đầu tư. Do dự án chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và chưa có văn bản đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng, nhân viên tư vấn đã hướng dẫn bà M ký “Hợp đồng thỏa thuận nguyên tắc về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền. Bà M đã thanh toán 70% giá trị hợp đồng (tương đương 1,4 tỷ đồng) với cam kết của chủ đầu tư rằng trong vòng 12 tháng sẽ hoàn tất hạ tầng và ký Hợp đồng chuyển nhượng công chứng để cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, đã quá hạn 2 năm, dự án vẫn dậm chân tại chỗ do chưa nộp tiền sử dụng đất và đang bị thế chấp tại ngân hàng.

Bà M tìm tới Luật Bắc Dương để tư vấn pháp lý về yêu cầu rút lại tiền khi công ty cố tình trốn tránh, không giải quyết.

2. Quy định pháp luật

Căn cứ khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Điều 164 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng giữa cá nhân với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 và Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, dự án đất nền hoặc nhà ở chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; hoàn thành việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt; có văn bản thông báo đủ điều kiện mở bán của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cấp tỉnh và không đang bị thế chấp tại tổ chức tín dụng (hoặc đã làm thủ tục giải chấp).

Bên cạnh đó, căn cứ Điều 122 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về điều kiện có hiệu lực và hình thức bắt buộc (không công chứng, chứng thực) sẽ bị tuyên vô hiệu. Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các bên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, việc giao dịch đất dự án bằng giấy tay, vi bằng hay hợp đồng thỏa thuận nguyên tắc khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý là hình thức lách luật cực kỳ nguy hiểm. Chủ đầu tư sử dụng các loại hình hợp đồng này nhằm mục đích huy động vốn trái phép khi chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính và hạ tầng theo quy định của Nhà nước.

Về mặt pháp lý, các hình thức giấy tay hay hợp đồng nguyên tắc hoàn toàn không có giá trị sang tên hay cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai. Khi dự án gặp vướng mắc pháp lý, bị thu hồi hoặc chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu. Mặc dù về nguyên tắc người mua sẽ được nhận lại tiền, nhưng trên thực tế việc đòi lại tiền từ các chủ đầu tư đã tẩu tán tài sản hoặc ngập trong nợ nần là vô cùng gian gian và rủi ro mất trắng tài sản là rất cao.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của bà Nguyễn Thị M, hợp đồng thỏa thuận nguyên tắc và giao dịch chuyển tiền qua giấy tay/vi bằng bị xác định là vi phạm điều kiện cấm của pháp luật và vô hiệu. Để bảo vệ tối đa quyền lợi tài chính của mình, bà M thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Bà M rà soát lại toàn bộ hồ sơ, chứng từ thanh toán, văn bản cam kết và gửi Thông báo yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng nguyên tắc do bên bán vi phạm nghĩa vụ, buộc Công ty Bất động sản Y hoàn trả lại toàn bộ số tiền 1,4 tỷ đồng đã nhận cùng tiền lãi chậm trả trong một thời hạn nhất định.

Bước 2: Bà M trực tiếp làm việc hoặc ủy quyền cho Luật sư đại diện tham gia thương lượng, làm việc với đại diện pháp luật của Công ty Y để chốt văn bản thanh lý hợp đồng và tiến độ hoàn trả tiền cụ thể.

Bước 3: Trường hợp doanh nghiệp cố tình trốn tránh không hoàn trả tiền, bà M nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc chủ đầu tư trả lại toàn bộ số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại (nếu có); đồng thời yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài khoản, tài sản của công ty để bảo đảm thi hành án.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 07/09/2026

Nguồn: Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938