GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ ĐẤT ANH EM GÓP TIỀN MUA CHUNG NHƯNG CHỈ MỘT NGƯỜI ĐỨNG TÊN SỔ ĐỎ

1. Tình huống pháp lý

Hai anh em ruột là ông Phạm Văn T và ông Phạm Văn P cùng thỏa thuận góp tiền mua một thửa đất ở diện tích 200m² tại địa phương với tổng giá trị là 2 tỷ đồng (ông T đóng góp 1,2 tỷ đồng – tương đương 60%; ông P đóng góp 800 triệu đồng – tương đương 40%). Do ông P thời điểm đó đi làm xa, hai anh em đã thống nhất để ông T đại diện đứng tên một mình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc góp tiền được thực hiện qua chuyển khoản ngân hàng với nội dung “góp tiền mua đất chung”. Nay giá trị bất động sản tăng cao, ông T tự ý thế chấp Sổ đỏ tại ngân hàng để vay vốn kinh doanh mà không hỏi ý kiến ông P, đồng thời khẳng định thửa đất thuộc quyền sở hữu riêng của mình.

Theo đó, hai anh em phát sinh tranh chấp. Ông P tìm tới Luật Bắc Dương để tìm giải pháp pháp lý.

2. Quy định pháp luật

Căn cứ Điều 207 và Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thừa kế/tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình.

Về việc định đoạt tài sản chung, khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ: Việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Việc ông T tự ý mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung đi thế chấp vay vốn ngân hàng mà không có sự đồng ý của ông P là vi phạm quy định về quản lý, định đoạt tài sản chung.

Đối chiếu quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai, trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có quyền sử dụng đất chung, trừ trường hợp các bên có văn bản thỏa thuận cử một người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận. Khi phát sinh tranh chấp và có căn cứ chứng minh nguồn gốc tiền góp mua chung, người không đứng tên có quyền yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất chung và đề nghị cơ quan đăng ký đất đai đính chính, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận đầy đủ tên của các đồng sở hữu.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tình trạng anh em góp tiền mua chung bất động sản nhưng vì tin tưởng nên chỉ để một người đứng tên Sổ đỏ là rủi ro vô cùng phổ biến trong quan hệ gia đình. Việc không lập Văn bản thỏa thuận sở hữu chung có công chứng ngay từ đầu tạo kẽ hở pháp lý cho người đứng tên trên Sổ đỏ tự ý định đoạt, thế chấp hoặc chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không chỉ căn cứ thuần túy vào tên người đứng trên Giấy chứng nhận để xác định quyền sở hữu, mà còn xem xét đến nguồn gốc dòng tiền và bản chất giao dịch thực tế. Nếu bên không đứng tên thu thập đầy đủ chứng cứ chứng minh việc chuyển tiền góp vốn mua đất (như biên lai chuyển khoản, sao kê ngân hàng, tin nhắn/băng ghi âm thỏa thuận) thì Tòa án hoàn toàn có đủ cơ sở để tuyên bố tài sản đó thuộc quyền sở hữu chung theo phần, đồng thời tuyên hợp đồng thế chấp bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho chủ sở hữu thực sự.

4. Kết luận

Đối với trường hợp tranh chấp giữa ông Phạm Văn P và ông Phạm Văn T, việc ông T tự ý mang Sổ đỏ mua chung đi thế chấp mà không được sự đồng ý của ông P là hành vi xâm phạm quyền sở hữu hợp pháp. Để bảo vệ 40% giá trị tài sản đóng góp của mình, ông P thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Ông P tiến hành sao kê toàn bộ lịch sử giao dịch chuyển khoản 800 triệu đồng cho ông T, thu thập các tài liệu, tin nhắn, băng ghi âm hoặc người làm chứng thể hiện thỏa thuận góp tiền mua đất chung giữa hai anh em.

Bước 2: Ông P nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024; đồng thời gửi thông báo văn bản đến Ngân hàng nơi ông T đang thế chấp Sổ đỏ để thông tin về việc tài sản đang phát sinh tranh chấp quyền sở hữu.

Bước 3: Trường hợp hòa giải tại UBND cấp xã không thành, ông P nộp đơn khởi kiện tranh chấp quyền sở hữu tài sản chung tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền, yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất chung theo tỷ lệ đóng góp (60% – 40%), hủy một phần hoặc toàn bộ hợp đồng thế chấp ngân hàng trái pháp luật và buộc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục cấp đổi Sổ đỏ đứng tên cả hai anh em.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 08/09/2026

Nguồn: Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938