QUYỀN ĐÒI LẠI TIỀN ĐẶT CỌC VÀ PHẠT CỌC KHI BÊN BÁN KHÔNG BÀN GIAO ĐẤT ĐÚNG THỜI HẠN THEO HỢP ĐỒNG

1. Tình huống pháp lý

Bà Lê Thị H ký hợp đồng đặt cọc với ông Ngô Văn K để nhận chuyển nhượng một thửa đất ở có diện tích 150m² với tổng giá trị giao dịch là 3 tỷ đồng. Tại hợp đồng đặt cọc, bà H đã giao cho ông K số tiền cọc là 500 triệu đồng; hai bên thỏa thuận rõ trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày ký cọc, ông K có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục tách thửa, cấp Sổ đỏ riêng và tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng cho bà H. Tuy nhiên, đã quá thời hạn 3 tháng so với cam kết, ông K vẫn không hoàn thành thủ tục tách thửa và liên tục trốn tránh, kéo dài thời gian bàn giao đất. Bà H muốn hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, yêu cầu ông K trả lại 500 triệu đồng tiền cọc và thanh toán khoản tiền phạt cọc tương đương nhưng ông K chỉ đồng ý trả lại tiền gốc và từ chối phạt cọc.

Hai bên xảy ra tranh chấp, bà H tìm tới Luật sư để được tư vấn hướng giải quyết vụ việc trên.

2. Quy định pháp luật

Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm tuyên bố ký kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Về chế tài xử lý vi phạm nghĩa vụ đặt cọc, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ: Trường hợp hợp đồng được ký kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc ký kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc ký kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bên cạnh đó, đối chiếu quy định tại Điều 45 và Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận và hoàn tất thủ tục tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Do ông K không thực hiện đúng cam kết tách thửa đúng thời hạn để đủ điều kiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng, lỗi hoàn toàn thuộc về bên nhận đặt cọc. Việc không thực hiện giao dịch đúng thời hạn cam kết bị coi là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, làm phát sinh trách nhiệm hoàn trả tiền cọc và chịu phạt cọc theo quy định pháp luật.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, hợp đồng đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mang tính ràng buộc pháp lý cao nhằm bảo vệ tính nghiêm túc của các bên trong giao dịch bất động sản. Khi ông K nhận tiền cọc và cam kết thời hạn tách thửa, công chứng chuyển nhượng nhưng không thực hiện đúng thỏa thuận mà không có lý do bất khả kháng, hành vi này đã cấu thành việc từ chối thực hiện hợp đồng do lỗi chủ quan của bên nhận cọc.

Việc bên nhận cọc viện lý do thủ tục hành chính kéo dài để từ chối nghĩa vụ phạt cọc là không có căn cứ pháp lý, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận miễn trừ trách nhiệm trong hợp đồng. Do đó, bên đặt cọc hoàn toàn có đầy đủ cơ sở pháp lý để yêu cầu bên nhận cọc phải hoàn trả toàn bộ 500 triệu đồng tiền cọc ban đầu, đồng thời phải thanh toán thêm một khoản tiền phạt cọc 500 triệu đồng (tổng cộng là 1 tỷ đồng) để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của bà Lê Thị H, ông Ngô Văn K đã vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc nên bà H có quyền yêu cầu ông K trả lại tiền cọc và thanh toán tiền phạt cọc. Để giải quyết dứt điểm vụ việc bà H thực hiện theo tiến trình ba bước pháp lý sau:

Bước 1: Bà H lập và gửi Văn bản thông báo hủy bỏ hợp đồng đặt cọc do bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ, yêu cầu ông K hoàn trả 500 triệu đồng tiền cọc và thanh toán 500 triệu đồng tiền phạt cọc trong một thời hạn nhất định (thường từ 5 đến 7 ngày làm việc).

Bước 2: Hai bên tiến hành lập văn bản làm việc trực tiếp để thương lượng, thỏa thuận phương án và thời hạn thanh toán cụ thể; trường hợp ông K cố tình trốn tránh, bà H thu thập lại toàn bộ chứng từ chuyển tiền, hợp đồng đặt cọc và các tin nhắn/văn bản thể hiện việc vi phạm cam kết của ông K.

Bước 3: Nếu ông K tiếp tục từ chối thanh toán khoản tiền phạt cọc, bà H nộp đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án nhân dân khu vực nơi ông K cư trú để yêu cầu Tòa án buộc ông K phải trả lại tiền cọc, thanh toán tiền phạt cọc và tiền lãi chậm trả (nếu có) theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 04/09/2026

Nguồn: Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938