HÀNG XÓM CỐ TÌNH XÂY NHÀ LẤN ĐẤT, ĐÈ LÊN RANH GIỚI: XỬ LÝ VÀ ĐÒI CƯỠNG CHẾ THÁO DỠ CÁCH NÀO?

1. Tình huống pháp lý

Tháng 03/2026, gia đình ông Hùng (trú tại thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh) sở hữu thửa đất 150m² đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) từ năm 2018 với ranh giới rõ ràng. Hàng xóm liền kề là gia đình ông Cường bắt đầu khởi công xây dựng nhà ở 3 tầng.

Trong quá trình đào móng và đổ cột, ông Cường đã cố tình di dời mốc giới, cho thợ xây đè sang phần đất của ông Hùng 0,8m dọc theo chiều dài 15m (tổng diện tích lấn chiếm là 12m²), đồng thời đua ban công tầng 2 và tầng 3 lấn sang khoảng không gian thuộc quyền sử dụng đất của ông Hùng. Khi ông Hùng phát hiện và yêu cầu tạm dừng thi công để đo đạc lại, ông Cường không những không hợp tác mà còn đẩy nhanh tiến độ cho thợ đổ bê tông sàn tầng 2 nhằm “hợp thức hóa” việc đã rồi.

Ông Hùng tìm đến Luật Bắc Dương nhờ tư vấn phương án khẩn cấp để dừng công trình và buộc tháo dỡ phần xây dựng lấn chiếm.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp ranh giới thửa đất và lấn chiếm khoảng không gian là dạng tranh chấp đất đai vô cùng gay gắt, được điều chỉnh trực tiếp bởi Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015.

Về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới và khoảng không gian giữa các thửa đất liền kề, căn cứ Điều 175 và Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015:

Thứ nhất, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật.

Thứ hai, bất kỳ hành vi trích xuất, xây dựng vượt quá ranh giới, đua ban công, mái đua lấn sang khoảng không của thửa đất liền kề mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu đều là hành vi vi phạm quyền sở hữu/quyền sử dụng đất.

Về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết, căn cứ Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024:

Một là, đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới đất đai), Nhà nước bắt buộc hoặc khuyến khích các bên thực hiện Thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức thành viên tổ chức hòa giải trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn.

Hai là, sau khi hòa giải không thành, người sử dụng đất đã có Sổ đỏ có quyền gửi đơn khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có đất để giải quyết.

Về biện pháp khẩn cấp tạm thời dừng công trình vi phạm, căn cứ Điều 111 và Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong quá trình khởi kiện, đương sự có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng Biện pháp khẩn cấp tạm thời (như: Cấm thay đổi hiện trạng tài sản, tạm dừng việc thi công xây dựng công trình) để tránh gây ra hậu quả nghiêm trọng khó khắc phục.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tư duy “xây xong đã rồi Tòa không bắt tháo dỡ được” là quan điểm hoàn toàn sai lầm. Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015 bảo vệ tuyệt đối quyền sử dụng đất hợp pháp đã được cấp Sổ đỏ. Hành vi cố tình di dời mốc giới, xây lấn đất và đua ban công sang không gian nhà người khác là hành vi vi phạm pháp luật xây dựng và dân sự.

Trong tình huống của ông Hùng, nếu không xử lý ngăn chặn kịp thời, công trình hoàn thiện sẽ gây khó khăn cho việc thi hành án. Do đó, việc phối hợp song song giữa chính quyền địa phương (ngăn chặn hành vi xây dựng trái phép) và Tòa án (áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời dừng thi công) là mắt xích quan trọng nhất để bảo vệ trọn vẹn ranh giới thửa đất.

4. Kết luận

Xử lý tranh chấp đất đai khi hàng xóm cố tình xây lấn ranh giới đòi hỏi chủ đất phải hành động ngay lập tức, sử dụng công cụ hành chính để lập biên bản dừng thi công và nộp đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tháo dỡ công trình vi phạm.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, ông Hùng dưới sự hỗ trợ chuyên sâu của Luật sư cần thực hiện quy trình ba bước xử lý chuẩn mực:

Bước 1: Nộp Đơn yêu cầu kiểm tra, xử lý vi phạm trật tự xây dựng và Đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã: Gửi đơn khẩn cấp đến Đội Quản lý trật tự đô thị và UBND xã/phường đề nghị xuống lập Biên bản vi phạm trật tự xây dựng, yêu cầu hộ ông Cường dừng ngay mọi hoạt động thi công; đồng thời tổ chức buổi hòa giải xác định ranh giới thửa đất.

Bước 2: Nộp Đơn khởi kiện và Yêu cầu áp dụng Biện pháp khẩn cấp tạm thời tại Tòa án: Sau khi UBND cấp xã lập Biên bản hòa giải không thành, Luật sư đại diện soạn Đơn khởi kiện gửi Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền; đồng thời nộp Đơn yêu cầu Tòa án ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Tạm dừng thi công công trình của ông Cường.

Bước 3: Tham gia tố tụng và Yêu cầu Tòa án tuyên buộc tháo dỡ phần lấn chiếm: Yêu cầu Tòa án trưng cầu đơn vị đo đạc địa chính độc lập thẩm định hiện trạng; tuyên buộc ông Cường phải tháo dỡ toàn bộ phần tường xây lấn 12m² và phần ban công đua sang khoảng không, trả lại nguyên trạng mặt bằng và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 29/07/2026

Nguồn: Bộ Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938