ĐIỀU KIỆN VÀ THỦ TỤC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH MỚI NHẤT

1. Tình huống pháp lý

Bà Lê Thị K đang sử dụng một thửa đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) có diện tích 500m² tại địa phương, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà K. Do nhu cầu làm nhà ở cho con cái, bà K muốn xin chuyển mục đích sử dụng toàn bộ 500m² đất này sang đất ở (đất thổ cư). Qua tìm hiểu, bà K biết được khu vực thửa đất của mình đã nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được duyệt là đất ở nông thôn.

Bà K băn khoăn không biết thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay thực hiện như thế nào, cơ quan nào có thẩm quyền cho phép và các khoản tiền nghĩa vụ tài chính phải nộp được tính ra sao.

Bà K tìm tới Luật Bắc Dương để được tư vấn thủ tục pháp lý.

2. Quy định pháp luật

Căn cứ khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở) thuộc trường hợp bắt buộc phải xin phép.

Về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong dân cư sang đất ở là Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc Quy hoạch chung/Quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Người sử dụng đất không còn bị phụ thuộc vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đối với trường hợp chuyển mục đích đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc đất nông nghiệp trong khu dân cư.

Về thẩm quyền và nghĩa vụ tài chính, căn cứ quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 123 Luật Đất đai 2024 và Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Quyết định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất. Về nghĩa vụ tài chính, căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Giá đất để tính tiền sử dụng đất trong trường hợp này là giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và ban hành áp dụng tại thời điểm tính tiền sử dụng đất.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, căn cứ trực tiếp vào Quy hoạch sử dụng đất cấp xã, Quy hoạch phân khu giúp người dân chủ động hơn, giảm bớt sự phụ thuộc thụ động vào chỉ tiêu Kế hoạch sử dụng đất hàng năm vốn thường xuyên bị quá tải hoặc chậm phê duyệt.

Tuy nhiên, người dân cần lưu ý rằng việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không diễn ra tràn lan mà phải phù hợp tuyệt đối với ranh giới quy hoạch đất ở. Đồng thời, tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở theo Bảng giá đất mới điều chỉnh sát giá thị trường sẽ là một khoản chi phí tài chính tương đối lớn. Vì vậy, việc tra cứu chính xác quy hoạch và dự tính trước nghĩa vụ tài chính đóng vai trò hết sức quan trọng trước khi nộp hồ sơ xin phép.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của bà Lê Thị K, việc xin chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở là hoàn toàn có cơ sở pháp lý do thửa đất đã nằm trong quy hoạch đất ở được phê duyệt. Bà K theo đó thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Bà K mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai để trích lục bản đồ và xin Xác nhận thông tin quy hoạch sử dụng đất, bảo đảm thửa đất nằm 100% trong ranh giới quy hoạch đất ở.

Bước 2: Bà K chuẩn bị Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu) kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc nộp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận một cửa UBND cấp xã để cơ quan chuyên môn thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa và trình UBND ban hành Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Sau khi nhận Thông báo nộp tiền sử dụng đất từ cơ quan Thuế, bà K hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại ngân hàng/kho bạc, sau đó nộp chứng từ nộp thuế lại cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đính chính hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới ghi nhận mục đích đất ở cho gia đình.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 09/09/2026

Nguồn: Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938