TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI DO CHẬM BÀN GIAO VÀ BỊ CHỦ ĐẦU TƯ THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

1. Tình huống pháp lý

Tháng 03/2024, ông Nguyễn Quốc T ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản X để mua một căn hộ chung cư thuộc Dự án Khu đô thị M với giá trị 4,2 tỷ đồng. Theo hợp đồng, ông T đã thanh toán 70% giá trị hợp đồng (tương đương 2,94 tỷ đồng); phía Công ty X có nghĩa vụ hoàn thành xây dựng và bàn giao căn hộ vào ngày 30/12/2025 (cho phép chậm tối đa 90 ngày). Quá thời hạn cam kết, Công ty X vẫn dừng thi công ở khâu hoàn thiện, dự án dậm chân tại chỗ. Khi ông T làm việc với chủ đầu tư thì phát hiện toàn bộ dự án (bao gồm cả căn hộ của ông T) đã bị Công ty X thế chấp cho Ngân hàng TMCP Z để vay vốn từ năm 2023 mà chưa được giải chấp. Ngân hàng Z tháng 09/2026 đã phát hành thông báo siết nợ và dự định phát mại dự án. Giữa người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng nhận thế chấp phát sinh tranh chấp phức tạp

Ông T tìm tới Luật Bắc Dương để được tư vấn hướng giải quyết.

2. Quy định pháp luật

Để đưa được hướng giải quyết vụ việc trên, trước hết cần đối chiếu với các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 cùng các quy định pháp luật có liên quan.

Về điều kiện mang dự án đi thế chấp và nghĩa vụ giải chấp, căn cứ quy định tại Điều 183 Luật Nhà ở 2023 và Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quyền thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ phát triển dự án. Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng mua bán, thế chấp nhà ở đó cho khách hàng, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục giải chấp phần nhà ở bị thế chấp, trừ trường hợp được bên mua và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc Công ty X tự ý bán căn hộ đã thế chấp cho ông T mà không giải chấp cũng như không có sự đồng ý bằng văn bản của các bên là hành vi vi phạm nghiêm trọng cấm của pháp luật nhà ở.

Đối với điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, Điều 23 và Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép mở bán khi có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện bán, đồng thời phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thương mại về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi không bàn giao nhà đúng tiến độ. Bên cạnh đó, căn cứ Khoản 2 Điều 428 và Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015, khi chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ giao tài sản không đúng thời hạn thỏa thuận, bên mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh.

Về quyền xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng, căn cứ Khoản 2 Điều 114, Điều 197 và Điều 198 Luật Các tổ chức tín dụng 2024, tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc quy định pháp luật khi bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, việc xử lý tài sản thế chấp là dự án bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba ngay tình. Trường hợp tài sản thế chấp là căn hộ đã được chủ đầu tư bán hợp pháp cho khách hàng và khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán tiền theo tiến độ hợp đồng, tổ chức tín dụng không được tự ý thu giữ, siết nợ hay xử lý đối với phần căn hộ này khi chưa có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án giải quyết về quyền lợi của bên mua nhà.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, đây là dạng tranh chấp bất động sản phức tạp bậc nhất hiện nay, đan xen giữa quan hệ hợp đồng dân sự, kinh doanh thương mại và pháp luật tín dụng – ngân hàng. Hành vi của Công ty X khi bán căn hộ đã thế chấp ngân hàng mà chưa giải chấp và không thông báo cho ông T bị coi là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trung thực trong giao dịch dân sự, làm cho Hợp đồng mua bán phát sinh nguy cơ bị tuyên vô hiệu hoặc bị đơn phương chấm dứt do lỗi của bên bán.

Về phía Ngân hàng Z, việc siết nợ toàn bộ dự án sẽ chạm tới quyền lợi hợp pháp của người mua nhà ngay tình. Căn cứ theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, nếu người mua đã thanh toán tiền đúng cam kết theo hợp đồng mua bán đáp ứng đủ điều kiện mở bán, pháp luật ưu tiên bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Việc ngân hàng nhận thế chấp mà không kiểm tra, giám sát việc chủ đầu tư bán nhà để thu hồi nợ giải chấp cũng có một phần lỗi trong quản lý tài sản bảo đảm. Vì vậy, ông T hoàn toàn có đủ căn cứ pháp lý để khởi kiện buộc chủ đầu tư bồi thường, hoặc yêu cầu Tòa án công nhận quyền tài sản đối với căn hộ và giải chấp khoản thế chấp của ngân hàng đối với phần diện tích này.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của ông Nguyễn Quốc T, vi phạm của Công ty X là rất rõ ràng và ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản. Theo đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, ông T thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Ông T thu thập toàn bộ chứng từ thanh toán (2,94 tỷ đồng), Hợp đồng mua bán, biên bản thỏa thuận, đồng thời gửi Văn bản yêu cầu Công ty X và Ngân hàng Z cung cấp văn bản cam kết giải chấp đối với căn hộ; nếu Công ty X không thực hiện, ông T gửi Văn bản thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng do chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và vi phạm cấm về thế chấp.

Bước 2: Ông T gửi văn bản đến Ngân hàng Z thông báo về việc căn hộ đã được mua bán hợp pháp và ông T là bên thứ ba ngay tình đã thanh toán 70% tiền, yêu cầu Ngân hàng tạm dừng việc xử lý tài sản bảo đảm đối với riêng căn hộ của ông T để chờ giải quyết tại Tòa án.

Bước 3: Ông T nộp Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân khu vực nơi Công ty X đặt trụ sở hoặc nơi có bất động sản. Đồng thời, ông nộp Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng/cấm phát mại đối với căn hộ để bảo đảm thi hành án về sau.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 11/09/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938