MẢNH ĐẤT 1.200M² CỦA MẸ, LỜI HỨA MIỆNG VÀ YÊU CẦU KÝ GIẤY TỪ CHỐI TÀI SẢN: BẢO VỆ QUYỀN LỢI NGHĨA VỤ PHÁP LÝ RA SAO?

1. Tình huống pháp lý

Tháng 08/2026, bà Thu (60 tuổi, trú tại huyện Gia Lâm, TP. Hà Nội) tìm đến Luật Bắc Dương trong tâm trạng vô cùng xót xa và bức xúc. Nguồn gốc mảnh đất diện tích 1.200m² tại địa phương là tài sản riêng hợp pháp do người mẹ quá cố của bà (bà Cúc) tích góp và quản lý. Lúc còn sống, bà Cúc chỉ hứa miệng sẽ chia đều mảnh đất cho hai người con là ông Tuấn (anh trai bà Thu) và bà Thu, hoàn toàn không lập di chúc hay giấy tờ viết tay.

Sau khi bà Cúc qua đời, ông Tuấn hứa miệng sẽ cắt 350m² cho bà Thu. Do nghĩ tình anh em ruột thịt và chưa có nhu cầu sử dụng ngay, bà Thu để ông Tuấn quản lý toàn bộ diện tích đất. Khi giá trị bất động sản tại khu vực tăng cao, bà Thu mới ngã ngửa phát hiện toàn bộ 1.200m² đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đứng tên 7 người, gồm vợ chồng ông Tuấn, 4 người con của ông Tuấn và bà Cúc (khi bà còn sống).

Gần đây, ông Tuấn bất ngờ yêu cầu bà Thu đến Văn phòng Công chứng ký vào “Văn bản từ chối nhận di sản thừa kế” với lý do để ông làm thủ tục tách Sổ đỏ cho các con. Khi bà Thu từ chối ký, ông Tuấn cùng các con đã chỉ trích, cho rằng bà Thu đi lấy chồng thì không có quyền đòi đất của gia đình, đồng thời đe dọa nộp đơn khởi kiện ra Tòa án.

Bà Thu đề nghị Luật Bắc Dương phân tích căn cứ pháp lý và đưa ra phương án bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

2. Quy định pháp luật

Vụ việc tranh chấp di sản thừa kế do lời hứa miệng và hành vi tự ý biến di sản thành tài sản hộ gia đình đan xăm giữa quy định về thừa kế theo pháp luật, điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thẩm quyền tuyên hủy quyết định hành chính theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Đối với nguyên tắc phân chia di sản thừa kế khi không có di chúc và giá trị của lời hứa miệng, căn cứ Điều 649, Điều 650 và khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, khi bà Cúc mất không để lại di chúc hợp pháp, toàn bộ khối di sản là quyền sử dụng đất sẽ được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Căn cứ điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, hàng thừa kế thứ nhất của bà Cúc gồm hai người con đẻ là ông Tuấn và bà Thu, cả hai đều được hưởng phần di sản bằng nhau (mỗi người 50% khối di sản của bà Cúc).

Theo đó, lời hứa miệng của bà Cúc hay lời hứa chia 350m² của ông Tuấn không có giá trị pháp lý làm thay đổi tỷ lệ thừa kế theo luật định do không đáp ứng điều kiện về hình thức của di chúc hoặc hợp đồng tặng cho bất động sản theo quy định tại Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.

Đối với tính hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho 7 người và căn cứ hủy Sổ đỏ cấp sai, căn cứ khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024 và khoản 4 Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Giấy chứng nhận đã cấp bị hủy khi cơ quan nhà nước cấp không đúng đối tượng hoặc không đúng nguồn gốc đất di sản.

Việc đưa tên 4 người con của ông Tuấn vào Sổ đỏ với tư cách thành viên Hộ gia đình sử dụng đất là vi phạm pháp luật nếu các cháu không có đóng góp tiền sức tạo lập đất hoặc không thuộc diện chung quyền sử dụng đất di sản của bà Cúc. Nếu ông Tuấn lợi dụng lúc bà Cúc già yếu để kê khai sang tên Hộ gia đình mà không có văn bản đồng ý của bà Cúc hoặc không có Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng của bà Thu theo khoản 1 Điều 57 Luật Công chứng 2014, Tòa án nhân dân cấp tỉnh có đầy đủ căn cứ pháp lý để tuyên hủy Sổ đỏ đã cấp, xác định lại di sản của bà Cúc để chia thừa kế.

Đối với hiệu lực của Văn bản từ chối nhận di sản và quyền khởi kiện chia di sản, căn cứ Điều 620 và khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, việc từ chối nhận di sản phải được lập thành văn bản, công chứng/chứng thực và phải thể hiện ý chí hoàn toàn tự nguyện của người thừa kế. Bà Thu hoàn toàn có quyền từ chối ký Văn bản từ chối nhận di sản do ông Tuấn áp đặt, không ai có quyền cưỡng ép hay đe dọa.

Về thời hiệu khởi kiện, bà Thu có quyền yêu cầu Tòa án chia di sản thừa kế là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm bà Cúc qua đời, do đó quyền khởi kiện yêu cầu chia 50% diện tích đất di sản của bà Thu vẫn hoàn toàn được pháp luật bảo hộ tuyệt đối.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, bà Thu đang nắm giữ lợi thế pháp lý tuyệt đối đối với phần di sản do người mẹ để lại. Quan niệm “con gái đi lấy chồng không được hưởng đất” là tư tưởng hủ tục hoàn toàn trái với nguyên tắc bình đẳng giới và quy định về hàng thừa kế của pháp luật dân sự Việt Nam.

Việc Sổ đỏ hiện tại đứng tên 7 người hoàn toàn có dấu hiệu bị kê khai sai nguồn gốc và sai đối tượng cấp GCNQSDĐ. Nếu ông Tuấn chủ động khởi kiện ra Tòa án, đây lại là cơ hội thuận lợi để bà Thu phản tố, yêu cầu Tòa án tuyên hủy Sổ đỏ cấp sai và chia lại toàn bộ khối di sản 1.200m² theo đúng tỷ lệ 50% cho bà Thu.

4. Kết luận

Để bảo vệ trọn vẹn quyền di sản hợp pháp và ứng phó chuẩn xác trước các áp lực từ phía ông Tuấn, bà Thu dưới sự đồng hành của Luật sư cần thực hiện quy trình ba bước xử lý sau:

Bước 1: Tuyệt đối không ký bất kỳ văn bản thỏa thuận hay từ chối di sản nào. Bà Thu kiên quyết từ chối ký Văn bản từ chối nhận di sản tại Văn phòng Công chứng; đồng thời lập văn bản thông báo gửi đến các Tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn để ngăn chặn việc tự ý làm thủ tục biến động đất đai.

Bước 2: Thu thập hồ sơ địa chính và Trích lục nguồn gốc đất tại Cơ quan quản lý. Luật sư hỗ trợ bà Thu gửi văn bản đến Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu trích lục toàn bộ hồ sơ cấp Sổ đỏ đứng tên 7 người năm xưa, xác định rõ căn cứ và hồ sơ kê khai ban đầu của ông Tuấn để làm chứng cứ tố tụng.

Bước 3: Thực hiện Yêu cầu Phản tố chia thừa kế 50% di sản tại Tòa án. Khi ông Tuấn nộp đơn khởi kiện hoặc bà Thu chủ động khởi kiện, Luật sư sẽ đại diện tham gia tố tụng; đề nghị Tòa án tuyên hủy Sổ đỏ cấp sai đối tượng, xác định lại 1.200m² đất là di sản của bà Cúc và phân chia cho bà Thu nhận 50% diện tích đất (600m²) bằng hiện vật hoặc giá trị tương ứng theo đúng quy định pháp luật.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 17/08/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938