MẢNH ĐẤT CHA MẸ ĐỂ LẠI BỊ MỘT NGƯỜI CON TỰ Ý ĐỨNG TÊN SỔ ĐỎ: 8 ANH EM RA TÒA VÀ GIẢI PHÁP PHÁP LÝ

1. Tình huống pháp lý

Tháng 08/2026, ông Nam (65 tuổi, đại diện cho 8 anh em ruột trú tại tỉnh Bắc Giang) tìm đến Luật Bắc Dương trong tâm trạng vô cùng bức xúc. Nguồn gốc mảnh đất diện tích 1.450m² tại huyện Việt Yên là tài sản do cha mẹ ông nhận chuyển nhượng từ năm 1968. Năm 1988, khi người con thứ ba là ông Bình lập gia đình, cha mẹ có cho ông Bình cất một căn nhà cấp bốn trên phần diện tích khoảng 150m² nằm trong khuôn viên mảnh đất chung.

Năm 2002 người cha qua đời và năm 2016 người mẹ qua đời, cả hai cụ đều không để lại di chúc. Năm 2021, khi 9 anh em họp mặt bàn việc góp tiền xây dựng nhà thờ tổ trên mảnh đất của cha mẹ thì mới ngã ngửa phát hiện: Toàn bộ 1.450m² đất gốc của cha mẹ đã được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đứng tên riêng một mình ông Bình từ năm 2006.

Ông Bình kiên quyết cho rằng cha mẹ khi còn sống đã sang tên trọn gói cho ông, từ chối chi trả hay chia lại đất cho các anh em. Nhóm 8 anh em đã nộp đơn khởi kiện ra Tòa án đề nghị hủy Sổ đỏ cấp sai và chia thừa kế. Tuy nhiên, qua nhiều cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm suốt 5 năm, bản án liên tục bị hủy do vướng mắc trong thủ tục xác minh hồ sơ địa chính cấp Sổ đỏ năm 2006 của địa phương.

Ông Nam theo đó đề nghị Luật Bắc Dương đại diện tố tụng và tư vấn giải pháp tháo gỡ bế tắc.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa có di chúc bị một trong các thừa kế tự ý đăng ký sang tên riêng là dạng tranh chấp đất đai phức tạp, đan xen giữa pháp luật thừa kế dân sự và hiệu lực của quyết định hành chính cấp Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Đối với quyền thừa kế theo pháp luật khi người để lại di sản không có di chúc, căn cứ Điều 649, Điều 650 và khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, khi cá nhân qua đời không để lại di chúc thì toàn bộ di sản là quyền sử dụng đất sẽ được chia theo pháp luật cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Theo đó, hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 651 gồm có vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ và con nuôi của người chết. Căn cứ khoản 2 Điều 651, các thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau đối với toàn bộ diện tích 1.450m² đất di sản, không phân biệt con trưởng, con thứ hay nam, nữ. Theo đó, việc một người con tự ý đứng tên toàn bộ di sản mà không có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc văn bản từ chối nhận di sản của các đồng thừa kế còn lại có công chứng/chứng thực theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Công chứng 2014 là hành vi vi phạm nghiêm trọng quyền thừa kế hợp pháp của các anh em.

Đối với căn cứ hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai đối tượng và thẩm quyền của Tòa án, căn cứ khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và khoản 4 Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Giấy chứng nhận đã cấp bị hủy khi cơ quan nhà nước cấp không đúng đối tượng sử dụng đất hoặc không đúng nguồn gốc đất. Theo đó, trong vụ án tranh chấp thừa kế có yêu cầu hủy Sổ đỏ do UBND cấp huyện trước đây cấp sai, Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền thụ lý giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.

Trường hợp UBND cấp huyện (nay là UBND xã/phường sau sáp nhập) không cung cấp được các tài liệu gốc thể hiện việc lấy ý kiến niêm yết công khai theo quy định về thủ tục cấp GCNQSDĐ, văn bản tặng cho hợp pháp từ cha mẹ hoặc văn bản họp dòng họ đồng ý giao đất cho ông Bình, Tòa án có đầy đủ căn cứ pháp lý để tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2006 đối với phần di sản chưa chia. Mặt khác, căn cứ khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai 2024, việc UBND địa phương làm thất lạc hoặc không lưu trữ đầy đủ hồ sơ địa chính ban đầu không làm mất đi quyền khởi kiện chia di sản và hủy quyết định hành chính trái pháp luật của các thừa kế hợp pháp.

Đối với thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế và xử lý công sức quản lý, tôn tạo đất đai, căn cứ khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị quyết 02/2020/NQ-HĐTP, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế. Theo đó, do người cha mất năm 2002 và người mẹ mất năm 2016, yêu cầu chia thừa kế mảnh đất 1.450m² của 9 anh em vẫn hoàn toàn nằm trong thời hiệu khởi kiện do pháp luật quy định. Quá trình phân chia di sản, Tòa án sẽ áp dụng nguyên tắc xem xét trích một phần giá trị tài sản hoặc diện tích đất hợp lý để đền bù cho công sức tôn tạo, giữ gìn, đóng thuế đất liên tục của ông Bình theo quy định tại Điều 618 Bộ luật Dân sự 2015.

Qua đó, đối với diện tích 150m² nhà ở ông Bình đã làm từ năm 1988, Tòa án sẽ ưu tiên giao hiện vật nhà đất đó cho ông Bình và trừ vào phần giá trị di sản ông Bình được hưởng theo quy định về phân chia di sản bằng hiện vật.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, đây là vụ án điển hình về sự buông lỏng quản lý đất đai cấp cơ sở ở giai đoạn trước năm 2010, dẫn đến việc cấp Sổ đỏ “trồng” lên di sản thừa kế chưa phân chia. Việc vụ án kéo dài qua nhiều cấp xét xử suốt 5 năm xuất phát từ vướng mắc trong việc thu thập, xác minh chứng cứ lịch sử địa chính bị thất lạc tại địa phương.

Tuy nhiên, xét về mặt bản chất pháp lý, nhóm 8 người con do ông Nam đại diện hoàn toàn giữ ưu thế thắng kiện đối với yêu cầu chia thừa kế. Mảnh đất 1.450m² là di sản chưa chia của cha mẹ, việc cấp Sổ đỏ năm 2006 cho riêng ông Bình hoàn toàn thiếu cơ sở về văn bản chuyển quyền (không có hợp đồng tặng cho, không có văn bản khai nhận thừa kế hợp lệ). Việc kéo dài vụ án qua nhiều lần hủy án sơ thẩm chỉ làm gia tăng chi phí tố tụng và làm tổn hại thêm tình cảm ruột thịt giữa 9 anh em ở tuổi xế chiều.

4. Kết luận

Để tháo gỡ bế tắc tố tụng kéo dài, bảo vệ trọn vẹn quyền di sản thừa kế và hướng tới giải pháp hòa giải nhân văn nhất cho gia đình, ông Nam và các anh em dưới sự đồng hành của Luật sư cần thực hiện quy trình ba bước xử lý chuẩn mực:

Bước 1: Thu thập chứng cứ lịch sử địa chính và Yêu cầu Tòa án thu thập hồ sơ cấp Sổ: Luật sư đại diện phối hợp với Văn phòng Đăng ký đất đai và UBND xã thu thập Bảng kê 299, Sổ mục kê qua các thời kỳ; đồng thời gửi văn bản kiến nghị Thẩm phán ra Quyết định yêu cầu UBND cấp xã/phường sau sáp nhập cung cấp toàn bộ hồ sơ lưu trữ đợt cấp Sổ đỏ năm 2006 của ông Bình.

Bước 2: Xây dựng Phương án Hòa giải phân chia di sản có lý có tình tại Tòa án: Luật sư lập phương án phân chia cụ thể: Tách riêng 150m² đất gắn liền với nhà ở lâu đời cho ông Bình; diện tích đất còn lại trích ra một phần làm nhà thờ tổ chung, phần còn lại quy đổi thành hiện vật hoặc giá trị tiền chia đều cho 9 người con, có tính đến công sức bảo quản đất của ông Bình.

Bước 3: Tham gia Tố tụng xét xử Sơ thẩm lại và Yêu cầu Tuyên hủy Sổ đỏ cấp sai: Trường hợp ông Bình kiên quyết không hòa giải, Luật sư sẽ tranh luận trực tiếp tại phiên tòa sơ thẩm; chứng minh việc cấp Sổ đỏ năm 2006 là vi phạm thủ tục hành chính, đề nghị Tòa án tuyên hủy Sổ đỏ cấp sai và phân chia 1.450m² đất theo đúng hàng thừa kế thứ nhất của Bộ luật Dân sự.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 12/08/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938