MẤT TIỀN TỶ VÌ THẦU XÂY NHÀ TRỌN GÓI “VẼ” CHI PHÍ, BỎ DỞ CÔNG TRÌNH: ĐÒI LẠI TIỀN CÁCH NÀO?

1. Tình huống pháp lý

Tháng 02/2026, gia đình anh Minh ký Hợp đồng thi công xây dựng trọn gói mang tên “chìa khóa trao tay” căn nhà phố 4 tầng tại thành phố Uông Bí với Nhà thầu X (do ông Tuấn làm Giám đốc). Tổng giá trị hợp đồng trọn gói là 2,2 tỷ đồng, cam kết hoàn thiện và bàn giao trong thời hạn 05 tháng (đến hết tháng 07/2026). Anh Minh đã ứng trước 70% giá trị hợp đồng (1,54 tỷ đồng) theo đúng tiến độ thanh toán cam kết.

Đến tháng 06/2026, khi công trình mới chỉ xong phần thô và cất mái, ông Tuấn bất ngờ gửi “Bảng đề xuất chi phí phát sinh” yêu cầu anh Minh phải nộp thêm 400 triệu đồng với lý do giá vật liệu tăng cao và phát sinh chi phí làm móng. Anh Minh không đồng ý vì hợp đồng đã ghi rõ đơn giá trọn gói không điều chỉnh. Ngay lập tức, ông Tuấn cho thợ rút khỏi công trường, bỏ dở thi công. Khi anh Minh thuê đơn vị kiểm định độc lập đến đo đạc thì phát hiện nhà thầu đã tự ý cắt giảm kết cấu thép cột, làm sai lệch kết cấu chịu lực so với bản vẽ thiết kế đã được cấp phép.

Do sự việc leo thang căng thẳng, anh Minh đã tìm đến Luật sư nhờ tư vấn, giúp đỡ.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp hợp đồng thi công xây dựng nhà ở do nhà thầu vi phạm nghĩa vụ chất lượng, tiến độ và đòi tăng giá bất hợp lý là dạng tranh chấp dân sự vô cùng phức tạp, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Xây dựng 2025.

Về nguyên tắc thực hiện hợp đồng trọn gói và phát sinh chi phí, Căn cứ khoản 3 và khoản 5 Điều 120 Luật Xây dựng 2025, đối với hợp đồng trọn gói, giá hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện đối với các công việc trong phạm vi hợp đồng đã ký. Việc nhà thầu tự ý dừng thi công để ép chủ nhà nộp thêm tiền chi phí ngoài hợp đồng là hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nghiêm trọng.

Về nghĩa vụ thi công đúng thiết kế và hậu quả khi thi công sai/chậm tiến độ, căn cứ Điều 517 và Điều 520 Bộ luật Dân sự 2015:

Thứ nhất, bên thuê dịch vụ (chủ nhà) có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu bên cung ứng dịch vụ không sửa chữa khuyết tật công trình hoặc cố tình thi công sai thiết kế, chậm tiến độ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến mục đích của hợp đồng.

Thứ hai, bên vi phạm phải hoàn trả số tiền ứng thừa tương ứng với khối lượng chưa thi công, đồng thời phải bồi thường toàn bộ thiệt hại (bao gồm chi phí khắc phục phần công trình bị thi công sai thiết kế, chi phí thuê nhà ở tạm do bị chậm tiến độ).

Thứ ba, Chủ nhà có quyền áp dụng chế tài phạt vi phạm hợp đồng (nếu hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng) theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, chiêu trò “bỏ rẻ nhận thầu – cất mái đòi tiền phát sinh – ép thế chủ nhà” là bẫy pháp lý rất phổ biến mà nhiều chủ thầu thi công thiếu uy tín sử dụng. Họ lợi dụng tâm lý chủ nhà đã “lỡ phóng lao phải theo lao” khi nhà đã phá dỡ, tiền đã ứng nhiều để giở trò ép giá. Nếu chủ nhà không tỉnh táo mà tự ý thuê thầu mới vào làm tiếp khi chưa chốt biên bản nghiệm thu hoặc không lập vi bằng hiện trạng, nhà thầu cũ sẽ lập tức phản công, tố ngược chủ nhà vi phạm hợp đồng hoặc không chịu thanh toán khối lượng.

Trong tình huống của anh Minh, nhà thầu X đã vi phạm “kép”: Vừa vi phạm cam kết giá trọn gói, vừa tự ý bỏ dở công trình và nghiêm trọng nhất là thi công sai kết cấu thiết kế gây nguy hiểm cho công trình. Anh Minh hoàn toàn có đầy đủ căn cứ pháp lý để tuyên bố đơn phương chấm dứt hợp đồng, buộc nhà thầu X phải bồi thường tiền khắc phục sai sót và hoàn trả số tiền ứng thừa.

4. Kết luận

Xử lý tranh chấp với nhà thầu thi công bỏ dở công trình đòi hỏi chủ nhà phải hết sức bình tĩnh, không được tự ý phá dỡ/làm tiếp ngay mà phải ưu tiên lập vi bằng bảo lưu chứng cứ, hủy hợp đồng đúng thủ tục và khởi kiện đòi bồi thường.

Để bảo vệ quyền lợi và tài sản của mình, anh Minh dưới sự hỗ trợ chuyên sâu của Luật sư cần thực hiện quy trình ba bước xử lý chuẩn mực:

Bước 1: Lập Vi bằng và Kiểm định khối lượng thực tế: Mời Văn phòng Thừa phát lại đến lập Vi bằng ghi nhận hiện trạng dừng thi công của công trình (chụp ảnh, ghi nhận hạng mục dở dang); đồng thời thuê đơn vị kiểm định xây dựng lập Biên bản giám định khối lượng đã làm và các lỗi thi công sai thiết kế.

Bước 2: Gửi Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng và Yêu cầu bồi thường: Luật sư đại diện gửi văn bản chính thức tuyên bố đơn phương chấm dứt hợp đồng do Nhà thầu X vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ (Điều 520 BLDS); yêu cầu ông Tuấn trong thời hạn 07 ngày phải hoàn trả lại tiền ứng thừa (sau khi trừ đi khối lượng đạt chuẩn) và bồi thường chi phí sửa chữa phần cột thép thi công sai.

Bước 3: Khởi kiện ra Tòa án nhân dân: Trường hợp nhà thầu cố tình chây ỳ, anh Minh nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi nhà thầu đặt trụ sở để yêu cầu: Tuyên hủy hợp đồng, buộc hoàn trả tiền thừa, bồi thường thiệt hại và chi trả tiền phạt vi phạm hợp đồng.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 27/07/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938