MUA NHÀ ĐẤT ĐỒNG SỞ HỮU THIẾU CHỮ KÝ: NGUY CƠ HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU VÀ CÁCH XỬ LÝ CHUẨN PHÁP LÝ

1. Tình huống pháp lý

Tháng 06/2026, anh Nghĩa (trú tại TP. Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh) thỏa thuận mua thửa đất rộng 150m² gắn liền với nhà ở từ ông Toàn với giá 2,8 tỷ đồng. Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) ghi tên đại diện là “Hộ ông Toàn”. Tại thời điểm ký Hợp đồng đặt cọc 300 triệu đồng, ông Toàn khẳng định mình là chủ hộ nên có toàn quyền quyết định bán nhà và trực tiếp ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng nhận cọc mà không có sự tham gia của vợ và hai người con đã trưởng thành.

Đến ngày hẹn ra Văn phòng Công chứng để ký Hợp đồng chuyển nhượng, vợ và các con ông Toàn bất ngờ xuất hiện phản đối, không đồng ý ký tên với lý do giá bán quá rẻ và ông Toàn tự ý bán đất không thông qua ý kiến gia đình. Việc giao dịch bị ngưng trệ hoàn toàn. Khi anh Nghĩa yêu cầu ông Hải trả lại 300 triệu tiền cọc và thanh toán tiền phạt cọc theo thỏa thuận, ông Toàn từ chối với lý do “tiền đã lỡ tiêu hết” và cho rằng hợp đồng cọc ban đầu vô hiệu vì thiếu chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình nên ông không có nghĩa vụ phải chịu phạt cọc.

Anh Nghĩa tìm đến Luật Bắc Dương nhờ tư vấn phương án bảo vệ quyền lợi tài chính của mình.

2. Quy định pháp luật

Việc xác lập các giao dịch định đoạt bất động sản thuộc quyền sở hữu chung (đồng sở hữu theo hộ gia đình, sở hữu chung vợ chồng hoặc di sản thừa kế) được pháp luật kiểm soát rất chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của tất cả các chủ sở hữu, điều chỉnh trực tiếp bởi Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.

Đối với quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình và vợ chồng, căn cứ Điều 212, Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung phải được sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu. Thứ nhất, đối với tài sản là bất động sản cấp cho “Hộ gia đình” theo quy định của Luật Đất đai, việc định đoạt bắt buộc phải được tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ (tại thời điểm cấp Sổ) đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Thứ hai, đối với tài sản chung của vợ chồng, việc bán, thế chấp hoặc đặt cọc chuyển nhượng bất động sản bắt buộc phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ và chồng. Thứ ba, việc một cá nhân tự ý đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc đặt cọc định đoạt toàn bộ tài sản chung khi chưa được sự ủy quyền hợp pháp của các đồng sở hữu còn lại là hành vi vượt quá phạm vi đại diện.

Đối với hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu và trách nhiệm bồi thường thiệt hại, căn cứ Điều 122, Điều 131 và Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng không đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực do vi phạm điều cấm hoặc thiếu năng lực chủ thể định đoạt sẽ bị coi là vô hiệu. Thứ nhất, khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu, các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nghĩa là bên nhận cọc (ông Toàn) bắt buộc phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc gốc cho bên mua. Thứ hai, bên có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu (người tự ý ký cọc mà không có ủy quyền) phải có nghĩa vụ bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh cho bên mua theo quy định của pháp luật. Thứ ba, nếu người đứng ra nhận cọc ngay từ đầu biết rõ tài sản thuộc sở hữu chung nhưng vẫn đưa ra thông tin gian dối rằng mình có toàn quyền bán để chiếm đoạt tiền cọc thì có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự về hành vi lừa đảo hoặc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Đối với thủ tục công chứng và đăng ký biến động sang tên Sổ đỏ nhà đất đồng sở hữu, căn cứ quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng, Văn phòng Công chứng chỉ chấp nhận thụ lý và chứng nhận Hợp đồng chuyển nhượng khi có sự xuất hiện, ký tên trực tiếp của tất cả các chủ sở hữu chung hoặc người đại diện theo ủy quyền hợp pháp. Thứ nhất, trong trường hợp một trong các đồng sở hữu vắng mặt, người đó phải lập Hợp đồng ủy quyền có công chứng cho người khác đại diện thực hiện giao dịch. Thứ hai, cơ quan đăng ký đất đai có quyền từ chối hồ sơ sang tên nếu phát hiện hợp đồng thiếu chữ ký của các thành viên đồng sở hữu được ghi nhận trên hồ sơ địa chính.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý của Luật sư, vướng mắc lớn nhất của anh Nghĩa xuất phát từ việc không kiểm tra kỹ thông tin chủ sở hữu trên Sổ đỏ (“Hộ gia đình” thay vì “Cá nhân”) trước khi xuống tiền đặt cọc. Việc tự ý ký cọc của ông Toàn khi chưa có sự đồng ý của vợ và các con cấu thành hành vi vi phạm nghĩa vụ đại diện.

Tuy nhiên, lập luận của ông Toàn cho rằng “hợp đồng vô hiệu thì không phải trả tiền và không có trách nhiệm” là hoàn toàn trái pháp luật. Cho dù hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ do thiếu chủ thể, ông Toàn với tư cách là người trực tiếp nhận tiền và đưa ra cam kết sai sự thật vẫn chịu trách nhiệm hoàn trả 100% tiền cọc gốc và phải bồi thường thiệt hại cho anh Nghĩa do lỗi làm cho giao dịch vô hiệu.

4. Kết luận

Để bảo vệ tối đa quyền lợi tài chính, thu hồi dòng tiền và xử lý triệt để tranh chấp này, anh Nghĩa dưới sự đồng hành của Luật sư cần thực hiện quy trình ba bước xử lý:

Bước 1: Thương lượng lập Phụ lục Hợp đồng hoặc Văn bản đồng thuận của các đồng sở hữu: Luật sư làm việc trực tiếp với gia đình ông Toàn để phân tích rủi ro pháp lý; nếu gia đình đồng ý tiếp tục bán, Luật sư sẽ hỗ trợ lập Phụ lục hợp đồng đặt cọc có đầy đủ chữ ký của vợ và các con ông Toàn để hợp pháp hóa giao dịch.

Bước 2: Nộp Đơn khởi kiện tuyên Hợp đồng cọc vô hiệu và Yêu cầu Bồi thường thiệt hại: Trường hợp gia đình ông Toàn kiên quyết không bán và không trả tiền, Luật sư sẽ đại diện anh Nghĩa gửi Đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền; yêu cầu Tòa án buộc ông Toàn hoàn trả 300 triệu đồng tiền cọc gốc và bồi thường khoản tiền thiệt hại tương đương giá trị phạt cọc do lỗi chủ quan của ông Toàn.

Bước 3: Yêu cầu Biện pháp khẩn cấp tạm thời Kê biên phần quyền sử dụng đất của ông Toàn: Trong quá trình Tòa án thụ lý, Luật sư sẽ yêu cầu Tòa án ra quyết định phong tỏa/kê biên phần quyền sử dụng đất tương ứng với kỷ phần của ông Toàn trong khối tài sản chung để đảm bảo thi hành án, tránh việc ông Toàn tẩu tán tài sản.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 06/08/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024, Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938