Quy định về lối đi chung khi bất động sản bị vây bọc

I. Lối đi chung là gì?

Hiện nay quy định của pháp luật chưa giải thích cụ thể khái niệm lối đi chung. Tuy nhiên trên thực tế, lối đi chung có thể hiểu là phần diện tích đất mà người dân sử dụng làm lối đi chung và được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau:

– Lối đi chung được mở từ đất sử dụng làm đường thuộc quyền quản lý của Nhà nước.

– Lối đi chung được hình thành từ lối mòn mà người dân thường xuyên đi lại.

– Lối đi chung được hình thành từ xây đắp, bồi tụ mở rộng hoặc cải tạo đường đi.

– Lối đi chung được tạo từ một phần đất của chủ sở hữu trích ra để sử dụng làm lối đi công cộng.

– Lối đi chung do quyết định của TAND hoặc Cơ quan có thẩm quyền chia.

Qua đó, lối đi chung được hình thành từ các nguồn khác nhau. Tuỳ vào hoàn cảnh, tính chất của lối đi mà những người sử dụng có thể dùng để đi lại.

Đặc biệt với trường hợp có những bất động sản bị vây bọc, không có hoặc không đủ lối đi kết nối ra đường đi công cộng, pháp luật quy định chi tiết để người bên trong bất động sản đảm bảo có lối ra vào.

Một lối đi chung trong thực tế

II. Quy định của pháp luật về việc mở lối đi cho bất động sản bị vây bọc

Căn cứ Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 về lối đi qua

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Qua đó, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản khác mở một lối đi hợp lý trên bất động sản của họ.

Tuy vậy, để chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thực hiện được quyền của mình cũng không dễ dàng. Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định về lối đi cần “hợp lý”, “được coi là thuận tiện và hợp lý nhất” nhưng hiện tại chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết các yếu tố này. Trong khi đó chủ sở hữu bất động sản là các chủ thể khác nhau, mang ý chí khác nhau do đó sẽ khó có sự thống nhất về các yếu tố “thuận tiện” và “hợp lý nhất”.

Đồng thời, trong thực tế, các bất động sản ở Việt Nam thường có diện tích, hình dạng thửa đất không giống nhau. Các bất động sản có giá trị lớn, gắn liền với nhà ở, đặc biệt tại các khu tập trung dân cư, khu đô thị nằm sát nhau. Do đó, các tranh chấp về lối đi chung thường xảy ra khi không có những văn bản thoả thuận, giấy tờ pháp lý rõ ràng giữa các chủ sở hữu bất động sản.

Vụ việc hàng xóm xây bịt cửa ngăn không cho hộ gia đình khác sử dụng lối đi chung

xảy ra tại TP. Thanh Hoá (tỉnh Thanh Hoá) năm 2024

>> Tham khảo ngay: https://luatbacduong.com/luat-dat-dai-nam-2024-nhung-diem-moi-tren-so-do/

III. Bản án thực tế

Căn cứ theo Bản án số 60/2023/DS-PT ngày 26/07/2023 của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc về việc “Tranh chấp lối đi chung”. Nội dung bản án như sau: Bà Nguyễn Thị A đang sử dụng thửa đất số 264, tờ bản đồ số 16, ở tại thôn NC 2, xã Lc, huyện Y, tỉnh Vĩnh Phúc, được UBND huyện Y cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ ông Nguyễn Ngọc O (thửa 264). Liền kề với thửa 264 là thửa đất số 263, tờ bản đồ số 16 (thửa đất số 728, 729 bản đồ VN 2000) của gia đình nhà bà Nguyễn Thị E. Song song với thửa đất 729 của nhà bà E là thửa đất 270 của nhà bà G (thửa đất số 02 bản đồ VN 2000). Giữa thửa đất 729 và thửa đất 270 là lối đi chung đi vào thửa đất 264.

Bà Nguyễn Thị E hiện tại đang sử dụng cả 02 thửa đất số 728 và 729, thửa đất giáp lối đi chung vào thửa đất 264 là thửa đất 729, vợ chồng bà E đã được UBND huyện Y cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất 728 đang làm thủ tục tách cho bà Phùng Thị Thanh Theo bản đồ địa chính quy hoạch lối đi chung vào thửa đất 264, từ đầu ngõ đến cuối ngõ đều có chiều rộng là 2,8m, chiều dài là 19m. Phía đầu ngõ gia đình bà E đang sử dụng lấn chiếm ra lối đi chung chiều rộng 0,56m, phía cuối ngõ đi vào cổng nhà bà A lấn chiếm ra lối đi chung chiều rộng 0,63m; chiều dài từ đầu ngõ đến cuối ngõ là 19m, tổng diện tích lấn chiếm là 15,6m2.

Phần lối đi chung bên phía đất nhà bà G, bờ tường bao loan chưa xây hết chỉ giới đường nên xác định gia đình bà G không có việc sử dụng lấn chiếm đất công. Trên phần đất lấn chiếm ra lối đi chung, gia đình bà E đang xây tường bao loan và một phần tường của khu nhà vệ sinh. Năm 2002, vợ chồng cụ H đã tách một phần thửa đất 263 cho ông Phùng Văn H (chồng bà E) đứng tên. Ngày 21/8/2002 ông H được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất 263. Năm 2012, gia đình bà E cấp đổi thửa đất 263 đứng tên ông H sang thửa đất 729 đứng tên vợ chồng bà E. Phần diện tích còn lại của thửa đất 263 (cũ) của vợ chồng cụ H tách sang cho bà Phùng Thị Thanh Căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất 729 gia đình bà E được Nhà nước cấp ngày 30/11/2012 thì hiện trạng chỉ giới của thửa đất 729 được cấp theo bản đồ VN 2000.

Theo bản đồ VN 2000 đo đạc năm 2007, lối đi chung vào thửa đất 264 được quy hoạch, phía đầu ngõ có chiều rộng là 2,9m, phía cuối ngõ vào cổng nhà bà A có chiều rộng là 2,36m, chiều dài là 17,31m. Đối chiếu với kết quả đo đạc kiểm tra hiện trạng do cấp sơ thẩm đo đạc thể hiện thì lối đi chung vào thửa đất 264, phía đầu ngõ có chiều rộng là 2,68m, phía cuối ngõ có chiều rộng là 2,75m. Sau khi ốp bản đồ VN 2000 lên kết quả đo đạc hiện trạng thì thấy, phía đầu ngõ gia đình bà E đang sử dụng lấn chiếm ra lối đi chung chiều rộng 0,22m, phía cuối ngõ vào cổng nhà bà A, gia đình bà E chưa sử dụng đến chỉ giới lối đi 6 chung chiều rộng là 0,39m; chiều dài từ đầu ngõ đến cuối ngõ là 19,37m, tổng diện tích lấn chiếm tính từ đầu ngõ đến hết tường bao loan đầu tường khu nhà vệ sinh là 3,5m2.

Phần đất lấn chiếm này, gia đình bà E đã xây tường bao loan. Căn cứ vào kết quả xác minh thu thập chứng cứ tại UBND xã Lc thì thời điểm năm 2012, cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 729 cho gia đình bà E, Ủy ban nhân dân xã Lc không xác minh đo đạc kiểm tra hiện trạng đất tại thực địa sử dụng đất nên không phát hiện chỉ giới giữa bản đồ 299 và bản đồ VN 2000 có sự khác nhau đã đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp cả phần diện tích đất giao thông vào diện tích đất ở của hộ gia đình bà E. Từ sai sót trên của UBND xã Lc dẫn đến việc gia đình bà E đã được Nhà nước cấp cả phần diện tích đất đường giao thông.

Xét thấy, lối đi chung qua đất nhà bà E đi vào thửa đất 264 là đất đường giao thông phục vụ cho mục đích đi lại chung của người dân có đất liền kề và thuộc quyền sở hữu của Nhà nước là bất khả xâm phạm. Việc gia đình bà E đã có hành vi xây dựng tường bao loan và một phần nhà vệ sinh lấn chiếm ra đường giao thông làm ảnh hưởng đến quyền đi lại của nhà bà A có đất ở phía trong bị coi là trái pháp luật. Mặc dù 15,6m2 đất thuộc diện tích đất làm lối đi chung đi vào thửa đất 264, gia đình bà E hiện đang sử dụng lấn chiếm đã được Nhà nước chỉnh lý và cấp Giấy chứng nhận một phần diện tích cho gia đình bà E nhưng quy trình công nhận phần diện tích đất trên không phù hợp với thực trạng sử dụng đất và không phù hợp với quy định của Luật đất đai năm 2013, ảnh hưởng đến quyền đi lại của gia đình bà A nên phần diện tích này không được Tòa án cấp sơ thẩm công nhận là hợp pháp là đúng với quy định của pháp luật.

Cơ quan có thẩm quyền đã cấp sai phần diện tích đất quy hoạch làm lối đi chung vào diện tích thửa đất 729 của gia đình bà E là trái pháp luật nhưng không cần thiết phải huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất 729 của vợ chồng bà E mà chỉ cần điều chỉnh lại mốc giới đất cạnh giáp ranh với lối đi chung trên là phù hợp. Qua đó, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND huyện Y đối với thửa đất 729 để điều chỉnh lại diện tích theo bản án và theo quy định của pháp luật.

Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 203 của Luật đất đai năm 2013; các điều 175 và Điều 176 của Bộ luật Dân sự; các điều 147, 157 Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị A. Toà án buộc bà Nguyễn Thị E và các thành viên gia đình trả lại diện tích đất cho lối đi chung là 15,8m2 và tháo dỡ toàn bộ tài sản, công trình trên phần diện tích 15,8m2 đất Kiến nghị với UBND huyện Y, tỉnh Vĩnh Phúc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 729, đứng tên hộ ông Phùng Văn H và bà Nguyễn Thị E để điều chỉnh diện tích đất theo bản án và theo quy định của pháp luật.

Tranh chấp lối đi chung tại thành phố Buôn Ma Thuột – tỉnh Đắk Lắk năm 2023

dẫn đến rạn nứt tình nghĩa hàng xóm và làm ảnh hưởng, hư hại đến tài sản, đường đi

Qua tóm tắt sự việc và nội dung Bản án, chủ sở hữu các bất động sản do không có giấy tờ thoả thuận, giấy tờ pháp lý rõ ràng nên không kiềm chế lòng tham, lấy việc thiếu xót tính pháp lý của đất đai nhằm mục đích chiếm dụng riêng, mở rộng diện tích đất sử dụng. Do đó, với những sự việc liên quan đến bất động sản, đất đai, Quý độc giả cần lưu ý xây dựng hồ sơ pháp lý đầy đủ để phòng tránh tranh chấp xảy ra.

Ân Quang – 09/08/2024