Rủi ro khi mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Trong bài viết dưới đây, Luật Bắc Dương xin chia sẻ về rủi ro khi mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng theo quy định của pháp luật. Qua những câu hỏi phân tích cũng như tình huống pháp lý mà Luật Bắc Dương nhận được, mong rằng độc giả sẽ hiểu rõ hơn về nội dung này. Mời quý bạn đọc cùng tham khảo để có thêm thông tin chi tiết.

I. Khái niệm Nhà đất đang thế chấp trong ngân hàng

Căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, nhà đất đang thế chấp là nhà đất mà cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp. Cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp đó dùng nhà đất này để làm tài sản bảo đảm cho một khoản vay đối với ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng tại Việt Nam. Khi bên vay (bên thế chấp) không trả được khoản nợ gốc và lãi khi đến hạn thì ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng đang giữ thế chấp nhà đất đó sẽ có quyền phát mãi (bán) tài sản bảo đảm này để thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với hợp đồng tín dụng đã kí kết.

Căn cứ Khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 321. Quyền của bên thế chấp

Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Qua đó, mặc dù nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng chủ sở hữu vẫn có thể bán khi bên mua đồng ý.

Nhà đất đang bị thế chấp vẫn có thể bán được

II. Rủi ro pháp lý và biện pháp phòng tránh khi mua nhà thế chấp ngân hàng

Vì tính chất pháp lý trên, những nhà đất này rao bán với giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường. Mặt khác, nhà đất thế chấp tại ngân hàng được xác định là tài sản có giấy tờ nguồn gốc rõ ràng không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch. Thậm chí, một số nhà đất ở vị trí nằm tại khu vực giao thông thuận tiện cho việc mở cửa kinh doanh, buôn bán. Chính vì những ưu điểm này mà nhiều người, tổ chức dù biết là nhà đất thế chấp ngân hàng nhưng vẫn sẵn sàng mua.

Nhà đất thế chấp vẫn được săn mua vì nằm ở vị trí đắc địa mà giá rẻ hơn thị trường

Tuy nhiên, việc mua nhà đất thế chấp ngân hàng đồng thời tồn tại những rủi ro mà người mua cần hiểu rõ. Cụ thể:

1. Bên mua không nắm được thông tin của nhà, đất.

Nhà đang thế chấp nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ngân hàng lưu giữ. Người mua có thể không có được các thông tin chính xác liên quan đến thửa đất và ngôi nhà muốn mua.

Đối phó với rủi ro này, bên mua có thể yêu cầu bên bán cung cấp Hợp đồng thế chấp giữa bên bán và ngân hàng Trong Hợp đồng này có tất cả các thông tin chi tiết về tài sản thế chấp. Từ Hợp đồng này, bên mua nắm được đầy đủ thông tin cần thiết của nhà, đất và sử dụng làm căn cứ thỏa thuận lập Hợp đồng mua bán tài sản.

2. Tiền đặt cọc bị bên bán chiếm dụng mục đích riêng mà không dùng để giải chấp

Bên bán không thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho bên mua cho đến khi hoàn tất thủ tục giải chấp tài sản tại ngân hàng. Thực tế có nhiều trường hợp bên mua sẽ đặt cọc hoặc ứng tiền trước cho bên bán để giải chấp tài sản. Bên mua không có biện pháp kiểm soát việc sử dụng tiền ứng trước cho bên bán và dẫn đến bên bán cầm số tiền đó và cao chạy xa bay. Kết quả bên mua mất trắng số tiền đã đưa cho bên bán nhà đất.

Đối phó với rủi ro này, hai bên cần lập lộ trình pháp lý cần thiết để từng bước hoàn thành thủ tục mua bán. Bước đầu, bên mua và bên bán sẽ ký hợp đồng đặt cọc có thể có sự tham gia của thừa phát lại. Thừa phát lại sẽ chứng kiến quá trình hai bên thỏa thuận và ký vào Hợp đồng đặt cọc, lập vi bằng toàn bộ quá trình đó. Trong Hợp đồng nêu rõ quy định bên mua sẽ thay mặt bên bán để chuyển tiền đặt cọc vào thẳng ngân hàng nơi đang nhận tài sản thế chấp. Mục đích của việc này để “kiểm soát” dòng tiền thực sự sẽ vào nhà băng nơi bên bán đang thế chấp tài sản.

Bước hai, ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ ký thỏa thuận ba bên với nội dung đồng ý cho bên mua chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng trả nợ thay cho bên bán. Nhà băng khi đó sẽ tất toán khoản vay và thực hiện thủ tục giải chấp, bàn giao hợp đồng mua bán hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bên có thể thỏa thuận ngân hàng sẽ bàn giao giấy tờ pháp lý sau khi giải chấp cho bên mua giữ nếu bên bán đồng ý với điều này.

Bước ba, các bên lập Hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

3. Sau khi giải chấp tài sản, bên bán nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bất ngờ tăng giá tiền mua nhà đất

Sau khi nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên bán cho rằng giá trị nhà đất hiện tại cần tính đúng theo giá thị trường mới tiến hành thủ tục chuyển nhượng. Điều này hết sức phi lý nhưng kết quả bên mua chỉ có thể chấp nhận trả số tiền cao hơn nhiều so với thoả thuận ban đầu hoặc mất số tiền đã ứng ra trước đó.

Đối phó với rủi ro này, bên mua cùng bên bán lập Hợp đồng thoả thuận trong đó nêu rõ giá tiền mua nhà đất là bao nhiêu, người đại diện giải thế chấp tại ngân hàng là ai, ai là người nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua đó, bên bán không thể ép giá bên mua.

4. Sau khi hoàn tất quá trình mua bán, bên mua phát sinh tranh chấp giữa các đồng sở hữu.

Hai bên đã lập Hợp đồng thoả thuận mua bán. Bên mua đã thanh toán tiền xong và thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp thực tế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có các đồng sở hữu. Khi này tranh chấp xảy ra khi các đồng sở hữu không hợp tác, thậm chí kiện lên Toà án với lý do khi giải chấp và làm thủ tục đối với tài sản bên bán đã không bàn bạc, thống nhất với các đồng thừa kế. Hoặc có trường hợp hai vợ chồng (bên bán) sau khi thực hiện giải chấp tài sản xong, chồng đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng vợ nhất định không chịu ký. Kết quả, người mua không lấy lại được tiền, không thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các đồng sở hữu bất hợp tác.

Đối phó với rủi ro này, cả hai bên (bao gồm các đồng sở hữu tài sản) cùng nhau đến văn phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán treo. Trong Hợp đồng này nêu rõ nội dung về cách thức mua bán và bên mua được đại diện cho bên bán trả tiền trực tiếp cho ngân hàng để được cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai bên ký đầy đủ và gửi lại văn phòng công chứng giữ. Sau khi tiến hành giải chấp xong, hai bên thực hiện đúng thoả thuận trong Hợp đồng mua bán treo đã ký trước đó.

5. Sau khi thanh toán tiền cho bên bán, bên mua phát hiện ra nhà đất đang bị ngân hàng phát mại tài sản.

Hai bên đã ký Hợp đồng thoả thuận mua bán. Bên mua đã đặt cọc hoặc ứng tiền trước cho bên bán để giải chấp tài sản. Nhưng lúc này ngân hàng đang thực hiện phát mại tài sản (theo Điều 292, 299 và 303 Bộ luật Dân sự năm 2015), đăng bán nhà đất công khai. Khi này, bên thế chấp đã không còn là chủ sở hữu tài sản. Nhà đất hiện tại đã thuộc quyền sử dụng, sở hữu của ngân hàng. Khi này dù bên mua có làm gì cũng không thể lấy lại số tiền đã trao cho người bán.

Đối phó với rủi ro này, bên mua yêu cầu bên bán cung cấp Hợp đồng thế chấp và kiểm tra, đối chiếu thông tin tại ngân hàng. Trường hợp nhà đất đang trong quá trình phát mãi tài sản thì bên mua có thể chấm dứt giao dịch với bên bán. Trường hợp bên mua đã ứng tiền trước thì sau này có thể căn cứ vào Hợp đồng thoả thuận trước đó để yêu cầu bên bán hoàn trả lại tiền và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Người mua không thể lấy lại tiền từ bên bán khi ngân hàng phát mại tài sản

III. Lời gửi tới quý khách hàng

Trên đây là những rủi ro và giải pháp đối phó khi mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên để soạn thảo, thực hiện được những hợp đồng mua bán đúng, đầy đủ tính pháp lý và giải quyết các tranh chấp, khó khăn phát sinh khi chuyển nhượng thì bên mua cần nhận tư vấn chuyên môn từ Luật sư.

Tại Luật Bắc Dương, đội ngũ pháp lý đứng đầu là Luật sư Nguyễn Hoàng Dương có dày dặn kinh nghiệm tư vấn, giải quyết các vụ việc thoả thuận mua bán dân sự, chuyển nhượng đất đai,… Hãy liên hệ với chúng tôi để nhận được sự tư vấn và hỗ trợ, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng khi thực hiện giao dịch, thoả thuận mua bán nhà đất.