TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN MUA TRẢ GÓP KHI ĐƠN PHƯƠNG LY HÔN VÀ NGHĨA VỤ TRẢ NỢ NGÂN HÀNG

1. Tình huống pháp lý

Tháng 04/2021, bà Lê Thị Thu T và ông Trần Anh D kết hôn hợp pháp. Đến năm 2023, hai vợ chồng quyết định mua một căn hộ chung cư trị giá 3,2 tỷ đồng tại quận H. Do tài chính chưa đủ, hai bên đã thống nhất dùng tiền tiết kiệm chung 1,2 tỷ đồng để thanh toán đợt 1 (trả trước 37,5%), số tiền 2,0 tỷ đồng còn lại được vay ngân hàng theo hình thức thế chấp chính căn hộ này với thời hạn vay 15 năm. Hợp đồng mua bán căn hộ và Hợp đồng thế chấp ngân hàng đều do cả hai vợ chồng đứng tên ký kết. Tiền gốc và lãi ngân hàng hằng tháng (khoảng 22 triệu đồng/tháng) được trích từ tài khoản lương của ông D.

Đến cuối năm 2025, do phát sinh nhiều mâu thuẫn bất hòa sâu sắc không thể hàn gắn, ông D tự ý bỏ ra ngoài sống riêng và đe dọa sẽ ngừng trả nợ ngân hàng để căn hộ bị phát phát mại, khiến bà T và con nhỏ (3 tuổi) không có chỗ ở. Đồng thời, ông D tuyên bố căn hộ là “tài sản riêng của ông” vì toàn bộ tiền trả nợ ngân hàng hằng tháng từ năm 2023 đến nay đều từ tiền lương của ông. Tháng 01/2026, bà T quyết định gửi Đơn đơn phương ly hôn và yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung là căn hộ chung cư nêu trên, cũng như phân định rõ nghĩa vụ trả nợ ngân hàng còn lại (khoảng 1,7 tỷ đồng tiền gốc).

2. Quy định pháp luật

Về xác định tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, căn cứ Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, tài sản do vợ chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng. Việc ông D cho rằng tiền lương của mình dùng trả nợ ngân hàng là tài sản riêng là hoàn toàn sai quy định, vì tiền lương phát sinh trong thời kỳ hôn nhân theo luật định đều là tài sản chung. Do đó, căn hộ chung cư mua trả góp trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung hợp pháp của hai vợ chồng.

Về nguyên tắc chia tài sản chung khi ly hôn, căn cứ Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố: Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng; công sức đóng góp của mỗi bên; bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp; lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ vợ chồng. Đặc biệt, thực tiễn xét xử trong nhiều vụ án ưu tiên bảo vệ quyền lợi hợp pháp của vợ và con chưa thành niên về chỗ ở ổn định.

Về xử lý nghĩa vụ tài sản và hợp đồng vay ngân hàng khi ly hôn, căn cứ Điều 37 và Điều 60 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do vợ chồng cùng thỏa thuận xác lập (hợp đồng vay ngân hàng mua nhà) là nghĩa vụ chung về tài sản của vợ chồng. Khi ly hôn, nghĩa vụ trả nợ ngân hàng vẫn tiếp tục ràng buộc cả hai bên. Trong vụ án này, Tòa án sẽ đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng với tư cách là Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án, căn cứ Khoản 1 Điều 28, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn (ông D) cư trú hoặc làm việc có thẩm quyền thụ lý giải quyết vụ án đơn phương ly hôn kèm chia tài sản.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tranh chấp chia tài sản là bất động sản mua trả góp đang thế chấp ngân hàng khi ly hôn là dạng vụ án phức tạp vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của bên thứ ba (Ngân hàng).

Đối với trường hợp của bà T, phương án tối ưu nhất để bảo vệ chỗ ở cho hai mẹ con là yêu cầu Tòa án giao căn hộ chung cư cho bà T tiếp tục quản lý, sử dụng và đứng tên chủ sở hữu. Đổi lại, bà T sẽ nhận trách nhiệm tiếp tục trả khoản nợ gốc và lãi còn lại cho Ngân hàng; đồng thời bà T có nghĩa vụ thanh toán bằng tiền lại cho ông D một khoản chênh lệch tương ứng với 50% giá trị thuần của căn hộ (Giá trị thị trường hiện tại của căn hộ trừ đi dư nợ gốc ngân hàng còn lại, chia đôi). Trường hợp bà T không đủ năng lực tài chính để nhận nợ ngân hàng hoặc thanh toán chênh lệch cho ông D, bà có quyền yêu cầu bán phát mại/chuyển nhượng căn hộ, ưu tiên thanh toán tất toán khoản nợ cho Ngân hàng, số tiền thặng dư còn lại sẽ chia đôi cho hai vợ chồng.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của bà Lê Thị Thu T, bà có đầy đủ cơ sở pháp lý để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi đối với căn hộ chung cư và giải quyết ly hôn. Theo đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, bà T thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Bà T thu thập và sao lưu trọn bộ hồ sơ chứng cứ gồm: Giấy chứng nhận kết hôn; Khai sinh của con nhỏ; Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; Hợp đồng tín dụng vay ngân hàng và Hợp đồng thế chấp; Biên bản giao nhận nhà; Bảng sao kê dư nợ ngân hàng hiện tại; Các tài liệu chứng minh thu nhập hằng tháng của bà T.

Bước 2: Bà T liên hệ với Ngân hàng cho vay để thông báo về việc chuẩn bị ly hôn và đề xuất phương án nhận lại toàn bộ nghĩa vụ trả nợ (nếu bà T có đủ nguồn thu nhập ổn định đảm bảo khả năng trả nợ hằng tháng).

Bước 3: Bà T nộp Đơn khởi kiện đơn phương ly hôn và Chia tài sản chung tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền nơi ông D cư trú, yêu cầu Tòa án giải quyết cho bà được đơn phương ly hôn với ông D.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 24/09/2026

Nguồn: Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938