TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GÓP VỐN MUA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ YÊU CẦU PHÂN CHIA LỢI NHUẬN THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG

1. Tình huống pháp lý

Tháng 04/2024, ông Nguyễn Hoàng L và ông Phạm Quốc T cùng bàn bạc góp vốn mua chung một thửa đất dịch vụ diện tích 300m² tại địa phương với tổng giá trị nhận chuyển nhượng là 6 tỷ đồng. Do ông L không đứng tên được vì đang công tác xa, hai bên lập “Hợp đồng thỏa thuận hợp tác góp vốn” bằng văn bản, ghi nhận ông L góp 3 tỷ đồng (tương đương 50% vốn), ông T góp 3 tỷ đồng (50% vốn) và thống nhất giao cho ông T đứng tên một mình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Hợp đồng thỏa thuận rõ: Khi thửa đất đạt mức giá kỳ vọng hoặc sau tối đa 2 năm, hai bên sẽ cùng thống nhất bán để chia lợi nhuận theo tỷ lệ 50:50; trường hợp một bên muốn nhận lại đất thì phải thanh toán cho bên còn lại 50% giá trị đất theo giá thị trường tại thời điểm định giá.

Đến tháng 05/2026, giá trị thửa đất tăng vọt lên 12 tỷ đồng. Ông L trao đổi yêu cầu bán đất để phân chia lợi nhuận hoặc đề nghị tách đôi thửa đất (mỗi người 150m²). Tuy nhiên, ông T bất ngờ thay đổi thái độ, cho rằng ông L chỉ “cho vay tiền” mua đất chứ không phải góp vốn. Ông T chỉ đồng ý trả lại cho ông L 3 tỷ đồng tiền gốc ban đầu kèm một khoản tiền lãi tính theo lãi suất ngân hàng (tổng cộng khoảng 3,4 tỷ đồng). Khi ông L không đồng ý, ông T đã tự ý mang Sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng để vay vốn kinh doanh riêng. Phát sinh tranh chấp gay gắt về quyền tài sản và phân chia lợi nhuận giữa hai bên.

2. Quy định pháp luật

Về bản chất pháp lý của hợp đồng hợp tác góp vốn đầu tư bất động sản, căn cứ quy định tại Điều 504 và Điều 505 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, tổ chức về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm. Hợp đồng hợp tác được lập thành văn bản giữa ông L và ông T có hiệu lực pháp lý ràng buộc trách nhiệm của các bên kể từ thời điểm giao kết.

Về quyền sở hữu đối với tài sản chung do góp vốn tạo lập, căn cứ Điều 207 và Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung theo phần, tài sản được tạo thành từ nguồn vốn góp chung của các bên (thửa đất 300m²) là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần của ông L và ông T với tỷ lệ mỗi người sở hữu 50%. Việc ông T đứng tên một mình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ mang tính chất đại diện đứng tên theo thỏa thuận ủy quyền, không làm thay đổi bản chất về quyền sở hữu 50% giá trị tài sản thuộc về ông L. Căn cứ Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, việc ông T tự ý mang tài sản thuộc sở hữu chung đi thế chấp ngân hàng mà không có sự đồng ý bằng văn bản của ông L là hành vi vi phạm nghiêm trọng quy định về định đoạt tài sản chung.

Về nguyên tắc phân chia tài sản chung và xử lý lợi nhuận, căn cứ Điều 508 và Điều 512 Bộ luật Dân sự 2015, hoa lợi, lợi tức và giá trị tăng thêm phát sinh từ hoạt động hợp tác được chia theo tỷ lệ đóng góp vốn của các bên. Khi chấm dứt hợp đồng hợp tác hoặc chia tài sản chung, tài sản chung được phân chia theo thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì chia bằng hiện vật hoặc bán đấu giá/định giá theo giá thị trường tại thời điểm giải quyết để chia tiền theo tỷ lệ vốn góp.

Về thủ tục khởi kiện và áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, căn cứ Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản hoặc nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền thụ lý giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng hợp tác và tranh chấp quyền sở hữu tài sản.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, đây là dạng tranh chấp “nhờ đứng tên Sổ đỏ” và “góp vốn mua chung bất động sản” diễn ra vô cùng phổ biến khi giá đất tăng cao. Tâm lý của bên đứng tên (ông T) thường lợi dụng việc Giấy chứng nhận mang tên cá nhân mình để phủ nhận quan hệ góp vốn, chuyển biến quan hệ hợp tác thành quan hệ vay tài sản nhằm chiếm đoạt toàn bộ phần giá trị tăng thêm của bất động sản.

Tuy nhiên, dưới góc độ chứng cứ pháp lý, ông L sở hữu hợp đồng hợp tác góp vốn được lập thành văn bản rõ ràng, kèm theo các chứng từ chuyển khoản ngân hàng 3 tỷ đồng có nội dung “chuyển tiền góp vốn mua đất”. Đây là chuỗi chứng cứ hoàn chỉnh khẳng định quan hệ hợp tác đầu tư.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của ông Nguyễn Hoàng L, ông có đầy đủ quyền pháp lý để yêu cầu phân chia 50% giá trị thửa đất theo giá thị trường hiện tại (tương đương 6 tỷ đồng). Yêu cầu trả tiền gốc và lãi vay của ông T là hoàn toàn trái pháp luật. Theo đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân, ông L thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Ông L thu thập và sao củng cố toàn bộ chứng cứ pháp lý gồm: Hợp đồng thỏa thuận hợp tác góp vốn; Sao kê tài khoản ngân hàng thể hiện giao dịch chuyển 3 tỷ đồng; Các tin nhắn, cuộc gọi, email trao đổi về việc mua đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông T và tài liệu thể hiện ông T đã thế chấp ngân hàng.

Bước 2: Ông L phát hành Văn bản thông báo yêu cầu chấm dứt hợp đồng hợp tác và phân chia tài sản chung gửi cho ông T và Ngân hàng nhận thế chấp, ấn định thời hạn 07 ngày để ông T ra văn phòng công chứng thỏa thuận phân chia tài sản hoặc làm thủ tục rút thế chấp; đồng thời gửi Đơn đề nghị ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng/thế chấp đến UBND cấp xã.

Bước 3: Trường hợp ông T tiếp tục cố tình không hợp tác, ông L nộp Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng hợp tác và yêu cầu phân chia tài sản chung thuộc sở hữu theo phần tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 18/09/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938