TRANH CHẤP CHỖ ĐỖ XE Ô TÔ CHUNG CƯ: CHỦ ĐẦU TƯ CÓ ĐƯỢC ÉP CƯ DÂN MUA VỚI GIÁ TRÊN TRỜI?

1. Tình huống pháp lý

Đầu năm 2025, gia đình anh Minh chuyển về sinh sống tại một cụm chung cư cao cấp tại thành phố Hạ Long. Đến đầu năm 2026, khi số lượng cư dân chuyển về ở đông đúc, Ban quản lý tòa nhà bất ngờ ra thông báo: Kể từ tháng 06/2026, toàn bộ khu vực tầng hầm đỗ xe ô tô sẽ được chủ đầu tư tổ chức bán đứt quyền sở hữu cho các cá nhân với giá 350 triệu đồng/vị trí, hoặc cho thuê dài hạn 5 năm với giá trả trước một lần. Những cư dân không chấp nhận mua hoặc thuê dài hạn sẽ không được phép đỗ xe ô tô tại hầm mà phải tự tìm phương án bên ngoài tòa nhà.

Quá bức xúc trước quyết định mang tính áp đặt này, anh Minh và tập thể cư dân đã gửi đơn khiếu nại gay gắt. Cư dân cho rằng khi mua căn hộ, họ đã phải gánh một phần chi phí xây dựng tầng hầm nằm trong giá bán nhà, do đó chỗ để xe phải là tiện ích chung. Ngược lại, chủ đầu tư đưa ra bản vẽ thiết kế dự án và lập luận rằng: Khu vực đỗ xe ô tô không phân bổ vào giá bán căn hộ, thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư nên họ có toàn quyền định giá và bán đứt để thu hồi vốn. Cuộc tranh chấp rơi vào đỉnh điểm khi Ban quản lý bắt đầu chặn xe của những cư dân chưa nộp tiền mua chỗ, gây ra cảnh ùn tắc và mất an ninh trật tự nghiêm trọng tại cửa hầm.

Anh Minh đã đại diện nhóm cư dân liên hệ Luật sư để tìm phương án khởi kiện đòi lại quyền lợi.

2. Quy định pháp luật

Sự xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân về diện tích tầng hầm được phân định rõ ràng bằng các tiêu chí kỹ thuật và pháp lý nghiêm ngặt trong Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015.

Quyền sở hữu đối với chỗ để xe được tách bạch rất cụ thể. Căn cứ quy định tại Điều 144 Luật Nhà ở 2023, chỗ để xe của nhà chung cư được thiết kế phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. Trong đó, chỗ để xe xe máy, xe đạp, xe cho người khuyết tật mặc định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, đối với chỗ để xe ô tô, luật quy định người mua căn hộ có quyền quyết định mua hoặc thuê. Trường hợp người mua căn hộ không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, và chủ đầu tư không được tính chi phí xây dựng chỗ để xe này vào giá bán căn hộ.

Như vậy, chìa khóa để giải quyết tranh chấp nằm ở việc bóc tách cơ cấu giá bán. Căn cứ quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải công khai minh bạch trong hợp đồng mua bán căn hộ về danh mục diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng và phương án phân bổ chi phí xây dựng. Nếu chủ đầu tư không chứng minh được chi phí xây dựng chỗ đỗ xe ô tô đã được tách rời hoàn toàn khỏi giá bán căn hộ, hoặc trong Hợp đồng mua bán gốc có điều khoản mập mờ, thì theo quy định về bảo vệ bên yếu thế tại Điều 405 Bộ luật Dân sự 2015, điều khoản đó phải được giải thích theo hướng có lợi cho người mua nhà. Khi đó, chủ đầu tư không có quyền bán riêng diện tích này.

Bên cạnh đó, việc chủ đầu tư tự ý ép giá cư dân cũng bị giới hạn bởi các công cụ quản lý nhà nước. Căn cứ quy định về quản lý vận hành nhà chung cư, giá dịch vụ trông giữ xe không được vượt quá mức giá trần do Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại địa phương. Việc chủ đầu tư dùng biện pháp cực đoan như chặn xe, cắt dịch vụ để cưỡng ép cư dân ký hợp đồng mua bán chỗ đỗ xe với giá cắt cổ là hành vi lạm dụng vị trí độc quyền, vi phạm nguyên tắc tự nguyện trong giao dịch dân sự quy định tại Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tranh chấp chỗ đỗ xe ô tô tại các chung cư là hệ quả của giai đoạn phát triển nóng khi các điều khoản hợp đồng mẫu trước đây thường được chủ đầu tư thiết kế cài cắm nhiều thuật ngữ đa nghĩa nhằm chiếm giữ phần lợi ích cốt lõi. Nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng tầng hầm nằm trên đất của họ, do họ xây dựng nên họ muốn bán cho ai, giá bao nhiêu là quyền của họ. Đây là lối tư duy phiến diện, phớt lờ bản chất của một dự án nhà ở thương mại – nơi mà quyền sử dụng đất và các công trình hạ tầng thiết yếu phải được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ cho cộng đồng cư dân theo tiến độ dòng tiền.

Trong trường hợp của anh Minh và các cư dân, hành vi phong tỏa hầm xe và ép buộc đóng tiền của chủ đầu tư là biểu hiện của sự bội tín thương mại. Chủ đầu tư quên rằng nếu không có cộng đồng cư dân đến ở và lấp đầy các căn hộ, thì bản thân các ô đỗ xe dưới tầng hầm chỉ là những khối bê tông không có giá trị thương mại. Việc cố tình mập mờ trong hồ sơ quyết toán thuế, không minh bạch hóa hóa đơn chứng từ chứng minh chi phí xây dựng hầm để xe đã được tách biệt khỏi giá bán căn hộ chính là tử huyệt pháp lý của chủ đầu tư khi phải đối diện với các cơ quan thanh tra chuyên ngành.

4. Kết luận

Đòi lại không gian đỗ xe hợp pháp và thiết lập một mức giá dịch vụ công bằng tại chung cư là cuộc đấu tranh lâu dài, đòi hỏi cư dân phải gắn kết chặt chẽ, sử dụng các biện pháp đấu tranh pháp lý trực diện và chính thống thay vì các hành vi tự phát gây mất an ninh trật tự.

Để giải quyết triệt để tranh chấp và bảo vệ quyền lợi cho gia đình anh Minh, tập thể cư dân cần thực hiện ngay quy trình tư pháp ba bước có sự định hướng của Luật sư. Bước đầu tiên, Ban quản trị tòa nhà (hoặc ban đại diện cư dân) cần gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư cung cấp toàn bộ Hồ sơ thiết kế dự án đã được phê duyệt, Hồ sơ quyết toán tiền sử dụng đất và phương án cấu thành giá bán căn hộ đã nộp cho Sở Xây dựng để làm rõ ranh giới sở hữu. Bước tiếp theo, cư dân cần gửi đơn kiến nghị khẩn cấp lên Ủy ban nhân dân thành phố và Thanh tra Sở Xây dựng địa phương đề nghị thanh tra toàn diện hoạt động kinh doanh, vận hành bãi xe của chủ đầu tư. Cuối cùng, nếu chủ đầu tư cố tình né tránh, Luật sư sẽ đại diện cư dân khởi kiện vụ án dân sự ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án buộc chủ đầu tư phải tuân thủ Luật Nhà ở, hủy bỏ các thông báo bán chỗ đỗ xe trái phép, hoàn trả lại tiền nếu đã thu sai quy định, bảo vệ quyền lợi an cư lạc nghiệp chính đáng của người dân.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!