CƠ CHẾ XỬ LÝ PHÁP LÝ KHI HÀNG XÓM CỐ TÌNH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH LẤN CHIẾM ĐẤT LIỀN KỀ

1. Tình huống pháp lý

Gia đình ông Nguyễn Văn H sở hữu một thửa đất ở diện tích 120m² tại địa phương, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, ranh giới rõ ràng. Trong quá trình gia đình ông H đi làm ăn xa, hộ gia đình ông K là hàng xóm giáp ranh đã tiến hành xây dựng nhà ở 3 tầng. Lợi dụng lúc gia đình ông H vắng mặt, ông K đã tự ý dịch chuyển cột mốc ranh giới và xây tường gạch lấn sang diện tích đất của ông H là 15m² dọc theo chiều sâu thửa đất. Khi ông H phát hiện và sang yêu cầu dừng thi công để trả lại hiện trạng, ông K cố tình không hợp tác, cho rằng phần đất đó thuộc quyền sử dụng của mình và tiếp tục hoàn thiện công trình. Hai hộ gia đình P\phát sinh tranh chấp đất đai gay gắt.

Ông H tìm tới Luật Bắc Dương để được tư vấn hướng giải quyết.

Xây nhà lấn sang đất người khác

2. Quy định pháp luật

Căn cứ khoản 1 Điều 26 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất, đúng mục đích và không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh. Hành vi tự ý dịch chuyển mốc giới, xây dựng công trình vượt quá ranh giới hợp pháp bị xác định là hành vi lấn, chiếm đất đai nghiêm cấm quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2024.

Về chế tài xử phạt vi phạm hành chính và biện pháp khắc phục hậu quả, căn cứ Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, hành vi lấn đất hoặc chiếm đất sẽ bị xử phạt tiền tùy theo diện tích và loại đất vi phạm. Đồng thời, người vi phạm bắt buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm.

Về thủ tục giải quyết tranh chấp, căn cứ Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp ranh giới đất đai do lấn chiếm bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Trường hợp hòa giải không thành, ông H có quyền nộp đơn khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất để yêu cầu Tòa án buộc ông K tháo dỡ công trình lấn chiếm, trả lại toàn bộ 15m² đất và bồi thường thiệt hại (nếu có) theo quy định tại Điều 175 và Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, hành vi cố tình dịch chuyển mốc giới và xây dựng công trình kiên cố lấn chiếm đất của hộ liền kề là vi phạm pháp luật nghiêm trọng, xâm phạm trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản đã được Nhà nước bảo hộ. Nhiều người lỡ lấn chiếm thường có tâm lý chủ quan cho rằng công trình đã xây dựng kiên cố (như nhà tầng, tường bê tông) thì Tòa án hoặc cơ quan chức năng sẽ khó bắt tháo dỡ mà chỉ buộc bồi thường bằng tiền.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành quy định rất nghiêm khắc về nguyên tắc bảo vệ quyền sử dụng đất. Việc công trình đã xây hoàn thiện không phải là căn cứ để hợp thức hóa hành vi lấn chiếm. Khi người bị lấn chiếm cung cấp đầy đủ căn cứ về ranh giới hợp pháp (Giấy chứng nhận, bản đồ địa chính, trích đo hiện trạng), Tòa án và cơ quan thi hành án sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế tháo dỡ phần công trình vi phạm để thu hồi tài sản trả lại cho chủ sở hữu hợp pháp.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của gia đình ông Nguyễn Văn H, việc ông K tự ý xây dựng nhà lấn sang 15m² đất là hoàn toàn trái pháp luật. Để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình, Ông H thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Ông H chụp ảnh, quay phim hiện trạng công trình vi phạm, thu thập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trích lục bản đồ địa chính; sau đó gửi Đơn đề nghị can thiệp, xử lý vi phạm trật tự xây dựng đến Ủy ban nhân dân cấp xã để UBND cho lực lượng địa chính/đô thị lập biên bản vi phạm hành chính và ra Quyết định đình chỉ thi công công trình của ông K.

Bước 2: Ông H gửi Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để tổ chức hội nghị hòa giải bắt buộc theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024, yêu cầu ông K tự nguyện tháo dỡ phần tường xây lấn chiếm và khôi phục mốc giới ban đầu.

Bước 3: Trường hợp hòa giải tại UBND cấp xã không thành, ông H nộp đơn khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền, yêu cầu Tòa án buộc ông K tháo dỡ toàn bộ phần công trình xây dựng trên diện tích 15m² lấn chiếm, hoàn trả mặt bằng đất sạch cho gia đình và yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai phối hợp đo đạc cắm lại mốc giới chuẩn xác tại thực địa.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 10/09/2026

Nguồn: Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938