PHƯƠNG ÁN XỬ LÝ PHÁP LÝ KHI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HÀNG XÓM CẤP CHỒNG LẤN LÊN ĐẤT GIA ĐÌNH

1. Tình huống pháp lý

Gia đình ông Nguyễn Văn G đang quản lý, sử dụng ổn định một thửa đất có nguồn gốc do cha ông để lại, ranh giới rõ ràng và không có tranh chấp với các hộ xung quanh. Vừa qua, do nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông G đo đạc lại hiện trạng thì phát hiện hộ gia đình hàng xóm giáp ranh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó diện tích thể hiện trên Sổ đỏ của hàng xóm đã cấp trùm lên một phần diện tích đất 45m² thuộc quyền sử dụng thực tế của gia đình ông G.

Ông G đã sang trao đổi nhưng hộ hàng xóm không thừa nhận sai sót và cho rằng đã được cấp Sổ đỏ hợp pháp nên có toàn quyền sử dụng. Theo đó, giữa hai gia đình phát sinh mâu thuẫn ranh giới và chồng lấn pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất.

2. Quy định pháp luật

Căn cứ khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai 2024 về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp, Nhà nước thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp cấp không đúng diện tích đất, không đúng ranh giới thửa đất hoặc không đúng mục đích sử dụng đất do sai sót trong quá trình đo đạc, thẩm định hồ sơ.

Hướng dẫn chi tiết thủ tục xử lý việc cấp Sổ đỏ chồng lấn ranh giới tại điểm b khoản 1 và khoản 4 Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định, trường hợp cơ quan nhà nước tự phát hiện hoặc người sử dụng đất phản ánh Giấy chứng nhận đã cấp không đúng ranh giới, diện tích thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, xác minh hiện trạng. Nếu xác định có sai sót do đo đạc hoặc cấp trùng diện tích, cơ quan đăng ký đất đai báo cáo cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp sai để cấp lại theo đúng ranh giới thực tế.

Trường hợp phát sinh tranh chấp ranh giới giữa các bên liên quan mà không thể thương lượng, căn cứ Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024, Nhà nước bắt buộc các bên phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Trường hợp hòa giải không thành, ông G có quyền nộp đơn khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu Tòa án xác định ranh giới quyền sử dụng đất, đồng thời yêu cầu hủy một phần hoặc toàn bộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp sai cho hộ hàng xóm theo quy định tại Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ liền kề cấp trùm lên diện tích đất đang sử dụng ổn định của gia đình khác là dạng sai sót khá phổ biến trong thực tiễn quản lý đất đai. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc đo đạc bản đồ địa chính thiếu chính xác, chủ sử dụng đất cũ không chỉ ranh giới trực tiếp khi ký giáp ranh hoặc cơ quan chuyên môn bỏ qua bước xác minh thực địa.

Về nguyên tắc pháp lý, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là văn bản ghi nhận quyền tài sản trên cơ sở nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất hợp pháp. Việc cấp Giấy chứng nhận sai ranh giới không làm phát sinh hay hợp thức hóa quyền sử dụng đối với phần diện tích đất lấn chiếm. Do đó, khi có căn cứ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất liên tục, ổn định và mốc giới cố định, người sử dụng đất hoàn toàn có đủ cơ sở pháp lý để yêu cầu cơ quan nhà nước đính chính hoặc đề nghị Tòa án hủy Giấy chứng nhận đã cấp sai để trả lại diện tích đất thực tế cho gia đình.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của gia đình ông Nguyễn Văn G, phần diện tích 45m² bị cấp chồng lấn cần được giải quyết dứt điểm thông qua cơ quan chức năng hoặc Tòa án để khôi phục ranh giới chuẩn xác. Theo đó, ông G thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Ông G với sự hỗ trợ của Luật sư tiến hành thu thập toàn bộ chứng cứ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất (bản đồ qua các thời kỳ, sổ mục kê, biên lai nộp thuế đất, hình ảnh mốc giới cũ); đồng thời nộp đơn đề nghị kiểm tra, đo đạc xác minh hiện trạng ranh giới gửi Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để làm rõ sai sót kỹ thuật trong hồ sơ cấp Giấy chứng nhận của hàng xóm.

Bước 2: Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai không thể tự điều chỉnh do phía hàng xóm không hợp tác nộp lại Sổ đỏ, ông G gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp ranh giới đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để tiến hành hòa giải bắt buộc theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024.

Bước 3: Trường hợp hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành, ông G nộp đơn khởi kiện tranh chấp ranh giới đất đai tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền, yêu cầu Tòa án xác định ranh giới hợp pháp và tuyên hủy/điều chỉnh phần diện tích bị cấp trùm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ hàng xóm theo đúng thực tế.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 03/09/2026

Nguồn: Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938